Comparatif baux

Bases sur les baux

Application

A quels baux s’applique le Code ?

Les baux relatifs à la résidence principale et à la location de logements pour étudiants.

Tous les baux de logement à l’exception des hébergements touristiques. Bruxelles logement a mis en ligne des modèles de baux et leurs annexes.

Tous les baux de logement : extension du droit commun aux baux d’habitation sur des biens meubles (containers, yourtes, cabanes, caravanes, etc.). La région wallonne a mis en ligne des modèles de baux et leurs annexes.

Entrée en vigueur

Depuis quand sont-ils d'application?

Le projet prévoit une entrée en vigueur pour janvier 2019, à l’exception du règlement concernant la garantie locative qui entrera en vigueur lorsque le gouvernement flamand aura approuvé l’arrêté relatif au prêt « garantie locative ». L’objectif consiste à ce que cet arrêté entre également en vigueur le 1er janvier 2019. Tant que cet arrêté ne sera pas approuvé, l’ancienne réglementation concernant la garantie de la loi fédérale relative à la location de logements restera d’application. 

L’ordonnance est applicable depuis le 1er janvier 2018 et s’appliquent aux contrats en cours sauf les articles suivants :

  • L’article 217 relatif aux informations précontractuelles 
  • L’article 218 qui définit le contenu du contrat écrit
  • L’article 220 qui édictent pour rappel de nouvelles règles concernant les conditions de salubrité sécurité et habitabilité
  • Le chapitre IV relatif au bail de colocation
  • Le chapitre V relatif au bail étudiant

Le nouveau texte est entré en vigueur le 1er septembre 2018 et s’applique à tous les baux en cours sauf en ce qui concerne :

  • L’article 3 qui définit le contenu du contrat écrit
  • L’article 17§2 relatif à l’assurance incendie
  • L’article 55§6 relatif à la résiliation des baux de courte durée
  • Le chapitre IV relatif au bail de colocation
  • Le chapitre V relatif au bail étudiant

 

Ecrit ou verbal ?

L'écrit est obligatoire, lors de la conclusion d’un contrat de bail relatif à la résidence principale du locataire ou d'un bail étudiant. Comme il n'est pas toujours évident, dans le cadre des contrats verbaux, de déterminer à quel moment ils ont été conclus, les dispositions du décret flamand relatif aux contrats de bail verbaux entrent immédiatement en application.

L’écrit est obligatoire. Mais un bail verbal reste valable (chacune des deux parties pouvant toutefois imposer à l’autre de mettre le bail par écrit). Des modèles types pour tous les baux d’habitation ont été publiés au moniteur le 06/08/2018 (arrêté d’exécution du 12/07/2018 instaurant un modèle type de bail à valeur indicative).

L’écrit est obligatoire. Mais un bail verbal reste valable (chacune des deux parties pouvant toutefois imposer à l’autre de mettre le bail par écrit). Des modèles types pour tous les baux d’habitation ont été publiés au moniteur le 31/08/2018 (arrêté d’exécution du 28/06/2018 instaurant un modèle type de bail à valeur indicative).

 

Quelle durée ?

Les "3-6-9" ? Il y a du changement... 

Tout bail relatif à la résidence principale du locataire est réputé conclu pour une durée de 9 ans. Les contrats de courte durée sont néanmoins conservés.

Si rien n’est précisé le bail de résidence principale est de 9 ans. Le bail à vie et le bail de plus de 9 ans sont également prévus ainsi que le bail de de courte durée renouvelable autant de fois souhaitées avec un maximum de 3 ans.

Les baux d’habitation  de droit commun sont conclus pour une durée à convenir entre les parties. 

Si rien n’est précisé le bail le bail de résidence principale est de 9 ans. Le bail à vie et le bail de plus de 9 ans sont également prévus ainsi que le bail de de courte durée renouvelable au maximum deux fois avec un maximum de 3 ans. Les baux d’habitation de droit commun sont conclus pour une durée à convenir entre les parties.

 

Informations

Quelles informations peut-on demander au candidat locataire ?

Un bailleur peut uniquement demander les documents qui lui servent à vérifier si le candidat locataire pourra respecter ses obligations de locataire.

  • nom et prénom du ou des candidats preneurs (un numéro de téléphone, une adresse courrielle, une adresse postale ou un numéro de télécopie)
  • Un moyen de communication avec le candidat preneur
  • tout document permettant d'attester l'identité du preneur et sa capacité de contracter
  • le nombre de personnes qui composent le ménage ;
  • le montant des ressources financières dont dispose le preneur ou son estimation.
  • nom et prénom du ou des candidats preneurs;
  • un moyen de communication avec le candidat;
  • l'adresse du candidat;
  • la date de naissance ou, le cas échéant, une preuve de la capacité à contracter;
  • la composition de ménage;
  • l'état civil du preneur s'il est marié ou cohabitant légal;
  • le montant des ressources financières dont dispose le candidat preneur;
  • la preuve du paiement des trois derniers loyers.

 

Indexation ?

Quelles règles en matière d'indexation des loyers ?

Si le contrat de bail est conclu par écrit, le loyer peut être adapté, une fois par année, à l’indice-santé, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, sauf si cette adaptation est expressément exclue. L’indexation s’applique uniquement si la partie intéressée en fait la demande écrite. Elle peut s’appliquer jusqu'à trois mois précédant la demande. 

Si elle n'a pas été exclue expressément, et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'indexation du loyer peut être appliquée  une fois par année de location, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail suivant la formule :  loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.  

L’indexation est calculée sur base de la formule loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ. Le texte corrige toutefois l’ancien article 1728 bis en prévoyant que c’est bien l’indice santé qui s’applique à l’indexation et non pas l’indice des prix à la consommation. Si le bail est de résidence principale, l’indexation n’est possible que si le bail est écrit et a été enregistré.

 

Grille des loyers

Existe-t-il une grille de référence pour les prix ?

Non.

L’Arrêté du 19 octobre 2017 instaure « Une grille indicative de référence des loyers » (M.B 6/11/2017 et erratum du 29/11/2017).

Le texte prévoit également la publication d’une grille indicative mais rien n’a été publié à ce jour. Il existe toutefois une grille d’essai publiée sur le site de la Région wallonne à l’adresse :  http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_grilleloyers/

 

Garantie locative

La garantie locative maximale pouvant être demandée est portée de deux à trois mois de loyer. La garantie peut prendre trois formes, au choix du locataire : soit un compte individualisé auprès d'une institution financière au nom du locataire, soit une garantie financière auprès d'une institution financière au nom du locataire, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat type entre un CPAS et une institution financière. Avec le consentement du bailleur, la garantie peut également être apportée par la caution d'une personne physique ou morale. Si le locataire opte pour un compte individualisé mais que le bailleur qui est en possession de cette garantie néglige de la placer sur le compte individualisé, le locataire a le droit de considérer cette somme comme un loyer. Le gouvernement flamand va établir dans un arrêté une réglementation permettant aux familles à la recherche d'un logement et aux personnes isolées de contracter un prêt de garantie locative anonyme sans intérêt.

La garantie locative maximale est de deux ou trois mois de loyer selon les modalités.

La garantie locative maximale est de deux ou trois mois de loyer selon les modalités. 

 

Conséquence de l’absence d’enregistrement du bail d’habitation ?

Pour tous les baux d’habitation quelle que soit leur durée

L’obligation d’enregistrement du contrat de bail et de l’état des lieux repose sur le bailleur. Les coûts liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge. Aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré après un délai de deux mois, aucun délai de préavis ni indemnité n’est applicable en cas de résiliation par le locataire.

Le preneur ne doit pas donner de préavis ni payer d’indemnité si le bail n’est pas enregistré au moment où il donne son renon. Il doit toutefois, à présent, avoir mis en demeure son bailleur d'enregistrer le bail et que cette demande soit demeurée sans suite utile pendant un mois.

Le preneur ne doit pas donner de préavis ni payer d’indemnité si le bail n’est pas enregistré au moment où il donne son renon. Il doit toutefois, uniquement pour les baux de résidence principale, avoir mis en demeure son bailleur d'enregistrer le bail et il faut que cette demande soit demeurée sans suite utile pendant un mois.

 

Etat des lieux ?

Est-ce obligatoire?

Obligatoire, détaillé contradictoirement et à frais communs. Il est établi soit durant la période où les locaux sont inoccupés, soit durant le premier mois d'occupation du bien par le locataire. L’état des lieux est annexé au contrat de bail et est enregistré. Si l’une des parties en fait la demande, ces dernières dressent, à la fin de la location, un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Si, au début de la location, aucun état des lieux détaillé n’est dressé, il est présumé que le locataire a reçu le bien dans l’état dans lequel il se trouve à la fin du contrat de bail, sauf preuve contraire.

Obligatoire, détaillé et à frais communs, il est à effectuer dans le mois de la prise de possession des lieux. Un document type dont l’usage n’est pas obligatoire est disponible et a été publié au Moniteur belge du 28.11.2017.

Obligatoire, détaillé et à frais communs, il est à effectuer dans le mois de la prise de possession des lieux. Un modèle type dont l’usage n’est pas obligatoire est disponible et a été publié au Moniteur belge du 31/08/2018.

 

Annexes obligatoires à joindre au bail

L'obligation de joindre une annexe de vulgarisation au contrat de bail, telle qu’elle est prévue actuellement dans la loi fédérale sur la location de logements, est supprimée. Le gouvernement flamand va cependant établir une note explicative à laquelle il est fait référence dans le contrat de bail, mais qui ne doit pas y être reprise.

Le Moniteur belge du 8 juin 2018 a publié l'arrêté d’exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale instaurant « une annexe explicative en application de l’article 218, § 5 du Code bruxellois du Logement »
qui doit donc être jointe et enregistrée avec les baux d’habitation signés.

Des annexes à joindre obligatoirement à chaque baux types se trouvent sur le site de la Région wallonne à l’adresse : http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_logement/bail/theme/9

 

Etat de conformité de l'habitation, obligations du bailleur

Une attestation de conformité n’est généralement pas obligatoire. Le bien loué doit satisfaire aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité. La présence d'une attestation de conformité est considérée comme une présomption de conformité à cette obligation. Lorsque le bailleur résilie la location en raison de travaux de rénovation importants, il est bien tenu de demander une attestation de conformité après la fin des travaux. Une attestation de conformité doit également être demandée lorsque, pendant un contrat de bail de rénovation, le bien loué présente des risques pour la sécurité ou la salubrité qui sont placés en conformité avec les exigences.

Le bailleur doit délivrer et maintenir le bien loué dans un état conforme aux dispositions de l’article 4 du Code c’est-à-dire les normes minimales en matière de sécurité, salubrité et habitabilité. Ces normes sont respectés si le logement respecte les exigences suivantes :

  1. l'exigence de sécurité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à la stabilité du bâtiment, l'électricité, le gaz et le chauffage;
  2. l'exigence de salubrité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l'humidité, à la toxicité des matériaux, aux parasites, à l'éclairage, à la ventilation, aux égouts, ainsi qu'à la configuration du logement, quant à sa surface minimale, la hauteur de ses pièces et l'accès du logement;
  3. l'exigence d'équipement élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l'eau froide, l'eau chaude, les installations sanitaires, l'installation électrique, le chauffage, ainsi que le pré-équipement requis permettant l'installation d'équipements de cuisson des aliments.

Tout ceci sans préjudice des normes de protection incendie et les normes acoustiques qui sont imposées par d’autres réglementation.

L'habitation louée doit répondre aux exigences de sécurité, de salubrité et d'habitabilité visées aux articles 3 à 4bis du Code wallon du Logement et de l'Habitat durable. Le  Code wallon du Logement et de l'Habitat durable fixe des critères minimaux de salubrité des logements qui concernent :

  1. la stabilité;
  2. l’étanchéité;
  3. les installations électriques et de gaz;
  4. la ventilation;
  5. l’éclairage naturel;
  6. l’équipement sanitaire et l’installation de chauffage;
  7. la structure et la dimension du logement, notamment en fonction de la composition du ménage occupant;
  8. la circulation au niveau des sols et des escaliers.

 

Bail étudiant

Est considérée comme étudiant toute personne inscrite dans un établissement qui offre un enseignement à temps plein dans lequel elle suit des cours, ou bien un jeune quittant l’école et qui est en période d’attente. 
Si le locataire est étudiant, les dispositions relatives à la location d’un logement pour étudiant s’appliquent. Lorsque l’étudiant établit sa résidence principale dans le logement pour étudiant (moyennant l’autorisation du bailleur), les dispositions relatives aux baux portant sur les résidences principales sont d’application. 
S’agissant de l'obligation d’entretien et de réparation liée à la location d’un logement pour étudiant, il est expressément prévu que le gouvernement flamand établira une liste spécifique de petites réparations pour les logements d’étudiants. 
Il est établi que le loyer convenu dans le contrat de bail doit également inclure tous les frais et charges, à l’exception de l’eau, de l’énergie et des télécommunications, afin de permettre aux étudiants de comparer objectivement les différents bailleurs.
Dans le cadre de la location d’un logement pour étudiant, la prolongation tacite est interdite. Le contrat de bail ne doit pas être expressément résilié par le bailleur ou l’étudiant. 
Trois motifs de cessation sont prévus spécifiquement en ce qui concerne la location d’un logement pour étudiant. L’étudiant peut résilier le contrat de location avant son entrée en application, sans indemnité ni préavis, pour autant qu'il résilie le contrat de bail au moins deux mois avant son entrée en application. À la fin de ses études également, l’étudiant n’est pas tenu de payer une indemnité. Un délai de préavis de deux mois s’applique toutefois. Les mêmes conditions s’appliquent en cas de décès de l’un des parents ou d'une autre personne qui subvient aux besoins du locataire.  

L’étudiant doit établir sa qualité d’étudiant en produisant la preuve de son inscription dans une école. La durée du bail est de douze mois maximum. A l’issue du bail le bailleur  peut y mettre fin moyennant un préavis de trois mois, à défaut le bail est prorogé pour une durée d’un an.

L’étudiant peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 2 mois.

Les baux conclus pour une durée inférieure ou égale à trois mois ne peuvent être résiliés anticipativement. Le preneur peut résilier le bail de manière anticipée, jusqu'à un mois avant son entrée dans le bien loué s'il invoque de justes motifs. Les parties peuvent solliciter la révision du loyer lors de chaque échéance d'un triennat, dans les conditions prévues à l'article 240. § 4.

Le législateur bruxellois a également prévu l’octroi d’un label spécifique pour le bail étudiant. La détermination des conditions auxquelles ces biens, les bailleurs ou les étudiants doivent répondre afin de se voir attribuer ce label est confiée au Gouvernement. Il s’agira notamment de prévoir des normes de qualités, voir des éventuels incitants, permettant de favoriser la mise sur le marché de logements étudiants exemplaires.

L’étudiant doit établir sa qualité d’étudiant en produisant la preuve de son inscription dans une école. La durée du bail est de douze mois maximum. A l’issue du bail chacune des parties peut y mettre fin moyennant un préavis d’un mois, à défaut le bail est prorogé pour une durée d’un an. L’étudiant peut mettre fin au bail à tout moment moyennant :

  • un préavis de 2 mois
  • donné toutefois avant le 15 mars de l’année en cours
  • et le paiement d’une indemnité équivalente à trois mois de loyers

L’indemnité n’est toutefois pas due si :

  • L’étudiant peut prouver que sa demande d’inscription a été refusé, était irrecevable ou qu’il a abandonné ses études
  • après accord écrit du bailleur sur une cession de bail et sur le remplaçant proposé par l'étudiant, l'étudiant, ou le preneur lorsque celui-ci n'est pas l'étudiant, cède son bail au plus tard le dernier jour du préavis.
  • Un des parents ou un autre responsable de l'étudiant décède

Le décret prévoit également la possibilité pour l’étudiant de céder son bail dans l’hypothèse où il devrait poursuivre ses études dans un lieu « éloigné de son lieu d'étude habituel » pour une période supérieure à un mois. sont visés ici un départ à l’étranger ou dans un autre établissement d’enseignement secondaire ou supérieur dans le cadre de programme Erasmus ou similaires, les stages…

Le décret prévoit enfin  l’établissement d’un label « logement étudiant de qualité ». L’exposé des motifs prévoit qu’il s’agira notamment « de prévoir des normes de qualités à atteindre, voir des éventuels incitants, qui permettront de favoriser la mise sur le marché de logements étudiants exemplaires ».

 

Délais de préavis, cession de bail, sous-location, décès du preneur.

Délais de préavis pour les baux de résidence principale de 9 ans

Congé donné par le bailleur

  • 6 mois de préavis à tout moment pour occupation personnelle
  • 6 mois à l’échéance d’un triennat pour travaux ou sans motif
  • 6 mois de préavis à tout moment sans motivation, mais avec le paiement d'une indemnité.

Congé donné par le preneur

  • 3 mois à tout moment. Le délai de préavis prend cours le premier jour du mois suivant celui au cours duquel le préavis est donné.

Congé donné par le bailleur

  • 6 mois de préavis à tout moment pour occupation personnelle
  • 6 mois à l’échéance d’un triennat pour travaux ou sans motif

Congé donné par le preneur

  • 3 mois à tout moment avec une indemnité de 3,2,1 mois de loyer si le bail prend fin dans les trois premières années

Congé donné par le bailleur

  • 6 mois de préavis à tout moment pour occupation personnelle
  • 6 mois à l’échéance d’un triennat pour travaux ou sans motif

Congé donné par le preneur

  • 3 mois à tout moment avec une indemnité de 3,2,1 mois de loyer si le bail prend fin dans les trois premières années.

Délais de préavis pour les baux de résidence principale de courte durée

La nouveauté du projet de décret flamand relatif à la location de logements est la possibilité pour le locataire de résilier à tout moment un contrat de bail de courte durée. De plus, l’indemnité de préavis due par le locataire en cas de résiliation anticipée est réduite de moitié par rapport à une résiliation anticipée d'un contrat de bail de longue durée. Si le locataire cesse le contrat de bail par anticipation, le bailleur a droit à une indemnité équivalente au loyer d’un mois et demi, d’un mois ou d'un demi-mois, selon que le contrat de bail prend fin durant la première, la deuxième ou la troisième année, compte tenu de la date de début du premier contrat de bail.

Congé donné par le bailleur

  • 3 mois de préavis et paiement d’une indemnité d’un mois de loyer après la première année de location et uniquement pour un motif d’occupation personnelle  

Congé donné par le preneur

3 mois de préavis à tout moment et paiement d’une indemnité d’un mois de loyer. 

Congé donné par le bailleur

  • 3 mois de préavis et paiement d’une indemnité d’un mois de loyer après la première année de location et uniquement pour un motif d’occupation personnelle  

Congé donné par le preneur

  • 3 mois de préavis à tout moment et paiement d’une indemnité d’un mois de loyer

Le locataire peut-il céder le bail ?

La cession du contrat de bail est en principe interdite, sauf accord écrit et préalable du bailleur.

L’ordonnance rappelle tout d’abord que la cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur et qu’en  cas d’autorisation, le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire, incluse dans l'accord sur la cession du bail.

L’article 230§2 prévoit ensuite la procédure à respecter en cas de cession :

  • Le projet de cession est notifié par courrier recommandé par le preneur au bailleur et doit mentionner les références du cessionnaire
  • Le bailleur communique son accord sur la cession dans les trente jours de la réception du projet.  Passé ce délai, la cession est réputée refusée.
    Préalablement à la cession, le cédant doit communiquer au cessionnaire copie du contrat de bail et de l'état des lieux d'entrée
  • Il est dressé un état des lieux de sortie intermédiaire avant la sortie du preneur cédant, les frais étant partagés entre les trois parties.
  • L'état des lieux de sortie, joint à l'état des lieux initial, vaut état des lieux d'entrée à l'égard du preneur cessionnaire.

Le décret prévoit, comme à Bruxelles, que la cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur et que dans ce cas le cédant est déchargé de toute obligation future sauf convention contraire incluse dans l'accord sur la cession du bail. On observera toutefois que le régime applicable auparavant uniquement aux baux de résidence principale est à présent d’application à tous les baux d’habitation.

Le locataire peut-il sous-louer le bail ?

Un locataire (personne physique) qui affecte le bien loué à sa résidence principale ne peut donner la totalité du bien en sous-location. Le locataire peut sous-louer une partie de ce bien avec l'accord du bailleur à condition que le reste du bien loué demeure affecté à sa résidence principale. La durée de la sous-location ne peut dépasser celle du contrat de bail principal qui reste à courir. 

Le locataire doit uniquement payer une indemnité au sous-locataire lorsqu’il résilie le contrat de bail principal durant les trois premières années du contrat de sous-location. Le sous-locataire a droit à une indemnité équivalente à trois, deux ou un mois de loyer, selon que le contrat de sous-location prend fin respectivement durant la première, la deuxième ou la troisième année.

Si le locataire met fin au contrat de bail principal avant l’expiration du délai convenu, il est tenu de donner au sous-locataire un congé de minimum trois mois.Si le bailleur met fin au contrat de bail principal, le locataire est tenu de signifier une copie de la résiliation au sous-locataire au plus tard quinze jours après l’avoir reçue et de l’informer que la sous-location prend fin le même jour que le bail principal.

La sous-location est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur pour tous les baux d’habitation. Le projet de sous-location est notifié par courrier recommandé par le preneur au bailleur au moins quinze jours avant sa conclusion. Le preneur qui affecte le bien loué à sa résidence principale ne peut sous-louer la totalité du bien mais uniquement une partie et avec l'accord du bailleur. La durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal restant à courir. Lorsque le bailleur met fin au bail principal, le preneur est tenu de notifier une copie du congé au sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal.

Dans le cas d'un bail de résidence principale, lorsque le preneur met fin anticipativement au bail principal, il est tenu de donner au sous-locataire un congé de trois mois au moins, accompagné d'une copie du congé qu'il donne au bailleur et de payer au sous-locataire une indemnité.

La sous-location est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur pour tous les baux d’habitation. Le preneur qui n'affecte pas le bien loué à sa résidence principale ne peut sous-louer le bien en totalité ou en partie pour servir de résidence principale au sous-locataire. Lorsque le bailleur met fin au bail principal, le preneur notifie par envoi recommandé une copie du congé au sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal.

Lorsque le preneur met fin anticipativement au bail principal, il donne au sous-locataire, dans les huit jours suivant la notification du congé au bailleur, un congé de trois mois au moins notifié par envoi recommandé, accompagné d'une copie du congé qu'il donne au bailleur et doit payer une indemnité équivalente à trois mois de loyer au sous-locataire.

Décès du preneur ? (pour tous les baux d’habitation)

Le contrat de bail n’est pas résilié en cas de décès du bailleur. Si le dernier locataire décède, le contrat de bail est résilié de plein droit à la fin du deuxième mois suivant le décès du dernier locataire, sauf si, dans ce délai, ses héritiers déclarent vouloir poursuivre le contrat. Lorsqu'il est mis fin de plein droit au contrat de bail, une indemnité d’un mois de loyer est due au bailleur. En ce qui concerne la location d’un logement pour étudiant, le contrat de bail est résilié de plein droit par le décès du locataire le premier jour du mois suivant le décès.

Le bailleur peut considérer le bail comme résilié de plein droit en cas de décès du preneur si les deux conditions suivantes sont remplies :

  • La logement est inoccupé après le décès
  • Le loyer et/ou les charges demeurent impayées pendant plus de deux mois

Si le bailleur veut récupérer la garantie locative il devra déposer une requête unilatérale devant le juge de paix compétent.

Soit les lieux sont inoccupés après le décès et vide de meubles : le bail est résilié de plein droit dans les trois mois du décès du preneur.

Soit les lieux sont inoccupés après le décès mais garni de meubles : dans ce cas le bail sera résilié de plein droit dès qu’un constat d’inventaire des biens présents dans le logement aura été réalisé par un huissier. Le bailleur en dispose en bon père de famille (évacuation, conservation dans un garde-meuble, vente, etc) aux frais des ayants droit préalablement mis en demeure.

Les personnes domiciliées depuis plus de six mois dans les lieux à la date du décès du preneur peuvent demander dans le mois à dater du décès de reprendre le bail aux mêmes conditions que celles qui préexistaient au décès du preneur.

 

Colocation

Obligations des parties

Les locataires sont tenus solidairement et de façon indivisible d’exécuter envers le propriétaire les obligations du contrat de bail, étant entendu qu'un locataire n'est pas tenu de s'acquitter des obligations qui sont nées avant qu'il devienne locataire.

Les parties fixent librement la durée du contrat de bail de colocation en respectant évidemment les durées imposées pour les baux de résidence principale s’il échet. Les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail. Le colocataire qui a quitté les lieux en cours de bail, dans les conditions reprises au point suivant est en principe désolidarisé du contrat de bail. Il faut toutefois qu’un nouveau colocataire ait pris sa place ou qu’il démontre avoir effectué une recherche active et suffisante d'un nouveau colocataire. A défaut il reste solidairement tenu avec les autres colocataires mais uniquement pendant une période maximale de 6 mois après la date d'expiration du congé.

Les colocataires établissent un pacte de colocation afin de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de leur colocation. L’article 261 n’impose pas de contenu à ce pacte mais suggère qu’il contienne :

  • l'obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d'un colocataire
  • la détermination des responsabilités de chacun
  • la ventilation des frais de réparation locative.

Les parties fixent librement la durée du contrat de bail de colocation en respectant évidemment les durées imposées pour les baux de résidence principale s’il échet. Les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail. Le colocataire qui quitte anticipativement est libéré de ses obligations sans indemnité à condition que le bailleur et ses colocataires aient donné leur agrément sur son remplaçant, cet agrément ne pouvant être refusé que pour de justes motifs. A défaut d'agrément, le colocataire est libéré de ses obligations moyennant le paiement à ses colocataires d'une indemnité, équivalente à trois fois la part du colocataire dans le loyer.

Le décret wallon prévoit également que les colocataires signent un pacte de colocation établi en autant d'exemplaires qu'il y a de colocataires.  Des modèles types de bail de colocation et de pacte de colocation ont été publiés au Moniteur belge du 31/08/2018.

Si l’un des ou des locataires veu(len)t rompre le bail

Le conjoint ou le cohabitant légal est locataire de plein droit, que le contrat ait été établi avant ou après le mariage ou la conclusion de la cohabitation légale. En cas de cessation du mariage ou de la cohabitation légale, les locataires décident entre eux qui poursuit le contrat de bail.

Un locataire peut mettre fin à un contrat de bail à titre personnel. Dans ce cas, aucune indemnité n’est due. Le locataire en partance peut proposer un nouveau locataire.  Si aucun nouveau locataire n’est proposé ou qu’aucun nouveau locataire n’est accepté par le propriétaire et le(s) locataire(s) restant(s) ou après une décision judiciaire, le bailleur peut exiger du locataire en partance de lui payer un loyer durant six mois après qu’il cesse d’être locataire.

L’ordonnance prévoit différentes hypothèses :

  • Soit l’ensemble des colocataires mettent fin au bail au même moment

Dans ce cas le congé doit être signé par chacun d'entre eux et doit respecter le régime applicable au type de contrat conclu (résidence principale ou simple bail d’habitation.

  • Soit un colocataire ou une partie seulement des colocataires veulent quitter les lieux loués

Dans ce cas le congé à donner est de deux mois et doit être notifié tant au bailleur qu’aux autres colocataires 

  • Soit la moitié des colocataires au moins veulent quitter les lieux loués

Dans ce cas, le bailleur peut mettre fin au bail en notifiant un congé de six mois par lettre recommandée.

Le colocataire qui met fin au bail anticipativement est tenu, avant l'expiration de son congé, de trouver un colocataire remplaçant en suivant les règles adoptées par les parties dans le cadre du pacte de colocation ou à défaut de pacte en effectuant « une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau colocataire ». Les règles définies dans le pacte de colocation sont opposables au nouveau colocataire. Il doit présenter des indices de solvabilité qui démontrent qu’il est capable d'assurer sa part du loyer et signer un avenant au contrat de bail initial.

Le bailleur et les colocataires non sortants peuvent refuser le colocataire proposé par le colocataire sortant pour de « justes et raisonnables motifs ».

Le décret  prévoit différentes hypothèses :

  • Soit un colocataire ou une partie seulement de ceux-ci veulent quitter les lieux : le congé à donner est de trois mois et doit être notifié tant au bailleur qu’aux autres colocataires 
  • Soit plus de la moitié des colocataires veulent quitter les lieux : le bailleur peut mettre fin au bail en notifiant un congé de six mois par lettre recommandée dans le mois suivant la notification du dernier congé d'un colocataire.

Le remplaçant du colocataire qui a quitté les lieux reprend tous les droits et obligations du cédant.  A l'arrivée de tout nouveau colocataire, les parties concluent un avenant au bail qui doit être enregistré par le nouveau colocataire.

Un avenant à l'état des lieux est établi. Il visera les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes.