L'obligation de verifier les informations du client (art. 12, 13 et 17)

Lorsque l’agent immobilier propose une convention de courtage à la signature de son client, il doit vérifier les informations essentielles nécessaires à la signature de ce contrat mais aussi veiller à recueillir les informations essentielles pour la réalisation de sa mission.

Ainsi, l'agent immobilier doit vérifier les droits que le client ou ses représentants ont sur le bien immobilier. Toute vérification qui ne serait pas faite correctement aura inévitablement des conséquences. En effet, la vente d'un bien par une personne qui n'en est pas le propriétaire est nulle et non avenue. Ces conséquences peuvent également être d’ordre déontologique pour l’agent immobilier. Nous vous expliquons ci-dessous les articles 12,13 et 17 du Code de déontologie.

La Chambre exécutive de l’IPI veille à l'application de la déontologie par l'agent immobilier et peut sanctionner celui qui n’aurait pas respecté le Code. S’il est prouvé que l’agent a manqué à ses obligations déontologiques, la Chambre peut prononcer une sanction. Cette dernière va de l’avertissement à la radiation, en passant par le blâme et la suspension.

L'article 12 du Code de déontologie règle d'une manière générale l'obligation qu’a l'agent immobilier de demander et d'examiner les informations fournies par le client :

Art. 12. "L’agent immobilier réclamera à son commettant les documents et informations nécessaires à la réalisation de sa mission et procédera si nécessaire et dans la mesure de ses possibilités aux vérifications adéquates, de manière à lui permettre notamment de transmettre une information fiable aux personnes concernées par ladite mission. Il précisera, s’il y a lieu, les réserves sur les points à propos desquels il ne peut obtenir d’informations. Il informera son commettant de tout nouvel événement dont il a connaissance et susceptible d’avoir une incidence sur les droits et obligations de ce dernier."

Cet article précise que les documents et informations nécessaires à l'exécution du contrat doivent être demandés.

Toutefois, ces informations seules ne sont pas suffisantes.  Après tout, il se pourrait que le client ne fournisse pas toujours des informations exactes et correctes. L'article 12 prévoit donc que l'agent immobilier doit, dans la mesure du possible, procéder à des vérifications appropriées de ces informations.

Dans ce cadre, le courtier doit demander l'identité et la capacité du client ainsi qu'effectuer les investigations nécessaires afin de déterminer quels droits le client dispose sur le bien immobilier. L’article 13 du Code de déontologie précise à ce propos :

Art. 13. "L’agent immobilier s’assurera de l’identité, de la qualité et des coordonnées précises de son commettant ou des représentants de ce dernier, ainsi que de l’adéquation des pouvoirs de ces personnes avec l’objet de sa mission. Il informera les parties de l’existence d’un éventuel engagement de porte-fort."

L'agent immobilier demandera donc au client de présenter sa carte d'identité. Il vérifie qu’il dispose bien de la capacité juridique. La personne propriétaire est-elle mineure ? Est-elle placée sous administration provisoire ?  L’agent examine également le droit de propriété du bien immobilier au moyen du titre de propriété. 

L’article 12 est d’ailleurs à rapprocher de l’article 55 du nouveau Code de déontologie (article 53 du précédent Code) : l’agent immobilier ne peut, dans sa publicité et ses annonces, induire en erreur les personnes sur la disponibilité et les caractéristiques essentielles des biens qu’il présente.

Ainsi, la Chambre exécutive a eu à connaître d’un cas où l’assesseur juridique reprochait à l’agent immobilier d’avoir indiqué dans ses publicités que le toit d’une maison était en ardoises naturelles et qu’elle était raccordée à l’égout alors qu’aucune de ces deux informations n’était correcte. En l’espèce, un professionnel compétent et consciencieux devait se rendre compte qu’il ne s’agissait pas d’ardoises naturelles et il lui était assez commode de s’enquérir de la réalité du raccordement à l’égout auprès de la commune. Le fait que ses commettants n’aient pas contesté ou rectifié son descriptif avant la publication d’annonces ne le dispensait certainement pas de respecter ses obligations. (Chambre exécutive, 27/11/2018, DD1622).

La Chambre a aussi considéré que constitue une violation des articles 12 et 53 (devenu 55) du Code de déontologie et des devoirs d’information et de conseil inhérents à l’exercice de la profession le fait d’indiquer dans une annonce « nouvelle installation électrique » alors qu’elle a été réalisée 8 ans auparavant. (Chambre exécutive, 09/06/2017, DD1439).

Dans le même ordre d’idées, indiquer dans une annonce bien «complètement rénové » alors qu’il nécessite d’importants travaux de mise en conformité n’est pas acceptable puisque l’intermédiaire peut facilement vérifier les dires de son client en lui demandant les documents probants. Le fait que l’acquéreur a été informé de l’infraction lors de la signature du compromis n’autorise pas l’agent immobilier à diffuser préalablement des annonces équivoques et erronées. (Chambre exécutive, 26/02/2019, DD1648).

Enfin, lorsque le bien est la propriété de différentes personnes, il est important de vérifier l’adéquation des pouvoirs du donneur d’ordre sur le bien.

La Chambre a ainsi eu à examiner le cas d’un courtier poursuivi pour avoir diffusé de la publicité et apposé des panneaux sur un bien alors qu’il ne disposait que de l’accord d’un des deux propriétaires. La Chambre exécutive a décidé que, parallèlement à une violation des articles 12 et 13 du code de déontologie, il y avait également une violation de l'article 17, l’agent immobilier intermédiaire ne pouvant intervenir sans que tous les propriétaires ne l'engagent. (Chambre exécutive, 16/09/2016, DD1389).

Art. 17. "L’agent immobilier ne peut poser aucun acte relatif à la commercialisation ou à l’administration d’un bien sans qu’une mission lui ait été confiée ou qu’une autorisation lui ait été donnée."

Tout comme on ne peut pas entamer de mission sans autorisation, on ne peut la poursuivre au-delà de la fin du contrat sans qu’un accord écrit ait été donné. Un agent immobilier a ainsi été sanctionné pour avoir poursuivi sa mission deux mois après la notification de la rupture du contrat de courtage. (Chambre exécutive, 16/10/2018, DD1588).

Ces dispositions ne concernent pas que les courtiers. Ainsi, un syndic a été sanctionné par la Chambre exécutive pour avoir poursuivi la gestion des affaires courantes de la copropriété au-delà de la fin de son contrat de syndic, en se rémunérant d’honoraires et en effectuant le paiement aux fournisseurs alors qu’il n’avait plus de mandat pour le faire. (Chambre exécutive, 04/04/2019, DD1656).