L'agent immobilier

L'agent immobilier est un professionnel agréé par l'IPI. Cette page vous explique ce qu'implique l’exercice de sa profession et sous quel statut celui-ci travaille.

De vastgoedmakelaar

Conséquences de la protection du titre professionnel

Une fois agréé, l’agent immobilier peut porter, selon la/les colonne(s) dans laquelle/lesquelles il est inscrit, le titre d’agent immobilier-courtier, d’agent immobilier-syndic ou d’agent immobilier-régisseur et exercer effectivement cette profession. L’agent immobilier professionnel devra exercer sa profession conformément au code de déontologie et devra s’acquitter des obligations liées à son agréation IPI.

Nous le répétons : cette agréation est strictement personnelle. Il ne suffit pas qu’une personne sans agréation prenne un agent immobilier agréé dans sa société pour pouvoir exercer elle-même cette activité comme indépendant. Une agréation personnelle obtenue auprès de l’IPI demeure indispensable.

Il ne suffit pas non plus que le gérant d’une société dispose d’une agréation IPI pour qu’il puisse laisser d’autres personnes de sa société exercer des activités d’agent immobilier comme indépendants, même si ces personnes travaillent pour la société et non pour leur compte personnel.

Depuis le 1er septembre 2013, l’IPI agrée également des personnes morales comme agents immobiliers, lorsque celles-ci répondent à une série de conditions. Vous trouverez plus d’informations à ce sujet dans l’article consacré à l’agréation IPI de la personne morale.

Employés ?

Les employés travaillant dans des agences immobilières n’ont pas besoin d’être inscrits à l’IPI, pour autant qu’ils travaillent sous la surveillance d’un agent immobilier agréé. Un employé ne peut cependant pas se présenter comme « agent immobilier », en raison de la protection du titre professionnel. Sur le plan disciplinaire, l’agent immobilier agréé est responsable des actes posés par son employé.

Mais : si un employé est également administrateur, gérant ou associé au sein de l'entreprise, celui-ci est automatiquement considéré comme un indépendant et doit donc obtenir une agréation IPI.

Apporteur d'affaires ?

L’indépendant qui "introduit" des biens immobiliers auprès d’un agent immobilier agréé doit également disposer d’une agréation IPI. La recherche de clients en tant qu’indépendant pour un membre agréé IPI relève des activités de l’agent immobilier et requiert donc aussi une agréation. 

Rompus aux matières essentielles

Grâce à la professionnalisation constante des agents immobiliers et au contrôle assuré par l’IPI, l’agent immobilier agréé constitue une plus-value incontestable. Non seulement pour ce que l’on peut considérer comme l’une des transactions les plus importantes dans la vie d’une personne, à savoir l’achat ou la vente d’un bien immobilier, mais aussi pour la mise ou la prise en location d’une habitation.

En outre, les syndics apportent également un plus dans la gestion et le bon fonctionnement de (co)propriétés, certainement à une époque comme la nôtre où la législation et les règles du jeu deviennent de plus en plus complexes dans tous ces domaines. Réaliser des estimations, accompagner des financements, rassembler les documents et attestations nécessaires, se familiariser avec les clauses spéciales ou suspensives dans des contrats, mener des négociations, réunir des personnes ... autant d’étapes délicates et de frais que l’on ne rencontre pas tous les jours.

En somme, l’agent immobilier est confronté quotidiennement à ces matières et en connaît toutes les difficultés et sensibilités. Vous pouvez lui faire confiance, car l’exercice de cette profession est strictement réglementé par l’Institut professionnel des agents immobiliers.

C’est précisément pour cette raison qu’il est si important de lutter contre les faux agents immobiliers, qui ne sont pas agréés, ne disposent pas d’un compte de tiers, ne sont pas soumis à un code de déontologie, ne doivent pas suivre de formations continues et ne peuvent donc pas donner de garanties ou de certitudes, ce qui fait d’eux de véritables usurpateurs, mais certainement pas des agents immobiliers. Tout comme les charlatans ne sont pas médecins ou les dessinateurs ne sont pas architectes.

Courtier, syndic, régisseur

Au sein de la profession d’agent immobilier, on distingue en réalité trois professions, à savoir l’agent immobilier-courtier, l’agent immobilier-syndic et l’agent-immobilier régisseur. Un agent immobilier exerce une ou plusieurs de ces activités.

L’agent immobilier-courtier est la personne intervenant dans la relation entre l’acquéreur et le vendeur ou entre le bailleur et le locataire, en réunissant ces parties. Il apporte, pour le compte de tiers, une aide déterminante en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce.

L’agent immobilier-syndic gère pour sa part les parties communes des copropriétés dans des immeubles d’appartements ou des groupes de bâtiments en copropriété forcée. 

Enfin, le régisseur se voit confier par un propriétaire privé la gestion de biens ou de droits immobiliers ne relevant pas du domaine du syndic. 

Pourquoi un agent immobilier courtier ?

Si vous souhaitez vendre ou louer un bien immobilier, il ne vous suffit pas de publier une annonce sur Internet ou d’accrocher une pancarte. Pour bien comprendre toutes les particularités, vous pouvez soit faire appel à l’expertise détaillée d’un agent immobilier ou choisir de vous en charger vous-même.

Posez-vous préalablement les questions suivantes :

  • Disposez-vous des compétences et du temps nécessaires pour réaliser une étude de marché avant de lancer le processus de vente/d’achat ou de location ?
  • Avez-vous suffisamment de temps à consacrer aux autres études et à la préparation, à l’accompagnement de candidats-acheteurs et à la visite du bien ?
  • Possédez-vous les informations nécessaires concernant le bien (attestations et certificats) ?
  • Êtes-vous en mesure de transformer les déceptions ou l’aversion en une attitude (constamment) positive ?
  • Avez-vous des connaissances juridiques suffisantes en matière immobilière ?
  • Disposez-vous de solides connaissances financières et fiscales ?
  • Portez-vous un regard réaliste et dénué de toute émotion sur la valeur du bien ?
  • Êtes-vous capable de demander discrètement des informations au candidat-acheteur/locataire ou de donner des infirmations privées au vendeur/bailleur en termes de patrimoine, de revenu ou de solvabilité ?
  • Avez-vous accès au marché du crédit ?
  • Avez-vous une bonne expérience en matière de négociation ?
  • Êtes-vous très patient ?

Si vous avez répondu par « non » à quelques-unes de ces questions, il est certainement opportun de recourir aux services d’un agent immobilier. En effet, ce dernier mettra tout en œuvre pour :

  • définir la valeur de vente, d’achat ou de location ;
  • constituer un dossier complet, contenant toutes les pièces nécessaires (attestation du sol, attestation électrique, certificat de performance énergétique, etc.) ;
  • vérifier l’absence d’objections légales (hypothèques, dettes, urbanisme, etc.) ;
  • discuter des problèmes locatifs ou les résoudre ;
  • attirer l’attention d’acheteurs/de vendeurs et de locataires/bailleurs, ainsi que de ses collègues, sur la propriété ou le bien demandé ;
  • organiser les visites ;
  • conseiller les acheteurs à propos de systèmes de primes, de formes de crédit, de permis, etc. ;
  • mener patiemment et en connaissance de cause des négociations financières, fiscales et juridiques avec l’acheteur/le vendeur ou le locataire/bailleur ;
  • trouver un accord et établir un compromis de vente ou de location de gré à gré ;
  • parachever la vente jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire ;
  • régler la question de la garantie locative.

Pourquoi un syndic ?

Le syndic d’une copropriété est un véritable homme à tout faire, c'est votre "couteau suisse". Il doit notamment disposer de connaissances financières, fiscales, juridiques et architectoniques suffisantes, directement ou indirectement liées à sa fonction. Pour pouvoir remplir sa tâche, il doit avoir un sens aigu de l’organisation, notamment pour résoudre les problèmes qui accompagnent la gestion d’un bien. Il veille à ce que le bien, qui lui a été confié en sa qualité de gestionnaire, devienne et reste un investissement sans faille.

Le syndic professionnel doit faire face à des exigences sévères en matière de déontologie, d’honneur et de solvabilité. L’exploitation, l’entretien et la conservation d’un bien immobilier ainsi que l’organisation et le traitement des fonds qui s’y rapportent requièrent une fiabilité maximale.

Il est évident que, dans le cadre de leur fonction, les syndics ont un impact important sur la vie des copropriétaires. Parce qu’une gestion (trop) bon marché n’est pas nécessairement synonyme de bonne gestion, il est préférable d’opter pour la qualité et la sécurité. Ce que vous apportera un syndic professionnel.

Pourquoi un régisseur ? 

Le régisseur...

  • s’occupe, à la place du propriétaire, des problèmes potentiels et réels entre locataire et bailleur ;
  • participe aux recherches pour trouver le bien immobilier répondant le mieux aux attentes d’un investisseur et étudie le rendement possible à cet égard ;
  • assiste l’investisseur dans la transaction proprement dite ;
  • fixe, sur la base d’une connaissance approfondie du marché locatif, le montant de loyer optimal pour chaque mise en location ;

Pour confier un portefeuille immobilier à un régisseur, il faut bien entendu recevoir les garanties voulues. Dans cette optique, il est bon de savoir que les régisseurs sont également tenus de s’affilier à l’IPI et souscrivent dès lors aux règles déontologiques. 

Professions connexes

Il existe plusieurs professions connexes liées au métier d'agent immobilier. Ces professions ne sont pas protégées et ne relèvent donc pas du contrôle de l'IPI. Les personnes qui exercent ces professions ne peuvent pas non plus exercer les activités d'agent immobilier sans agréation de l'IPI.

Marchand de biens immobiliers

Il existe une nette différence entre les marchands de biens immobiliers et les agents immobiliers. Celui qui achète régulièrement des biens immobiliers en vue de les revendre "en son nom propre, pour son compte propre" est un marchand de biens immobiliers. La différence avec un agent immobilier réside dans le fait que ce dernier intervient comme intermédiaire entre les acquéreurs et les vendeurs, en vue de la conclusion d’un contrat entre ces deux parties, alors qu’un marchand de biens immobiliers vend ses "propres" biens immobiliers (éventuellement après rénovation).

La personne qui est à la fois agent immobilier et marchand de biens immobiliers devra éviter tout conflit d’intérêts et préciser au commettant en quelle qualité elle intervient.

Promoteur immobilier

Un promoteur immobilier développe des projets immobiliers, les construit éventuellement à ses propres risques et les vend ou les fait vendre. Le promoteur immobilier doit également disposer d’une bonne connaissance du marché, connaître la demande en biens immobiliers et s’appuyer sur un solide bagage technique et architectonique.

Expert immobilier

L’expert immobilier est la personne régulièrement chargée de réaliser des expertises dans le secteur de l’immobilier. Il couvre un domaine assez large, allant des déterminations de valeur aux clauses relatives aux dégâts locatifs ou causés par le feu, en passant par les descriptions de lieux. Ce métier nécessite une grande connaissance du marché et un solide bagage technique.