Colocation : points d'attention lors d'une location en commun

Les parties fixent librement la durée du contrat de bail de colocation en respectant évidemment les durées imposées pour les baux de résidence principale s’il échet. 

Les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail. 

Le colocataire qui a quitté les lieux en cours de bail, dans les conditions reprises au point suivant est en principe désolidarisé du contrat de bail. 

Il faut toutefois qu’un nouveau colocataire ait pris sa place ou qu’il démontre avoir effectué une recherche active et suffisante d'un nouveau colocataire.

 A défaut il reste solidairement tenu avec les autres colocataires mais uniquement pendant une période maximale de 6 mois après la date d'expiration du congé.

Les colocataires établissent un pacte de colocation afin de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de leur colocation. L’article 261 n’impose pas de contenu à ce pacte mais suggère qu’il contienne :

• l'obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d'un colocataire
• la détermination des responsabilités de chacun
• la ventilation des frais de réparation locative.

Les parties fixent librement la durée du contrat de bail de colocation en respectant évidemment les durées imposées pour les baux de résidence principale s’il échet. Les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail. Le colocataire qui quitte anticipativement est libéré de ses obligations sans indemnité à condition que le bailleur et ses colocataires aient donné leur agrément sur son remplaçant, cet agrément ne pouvant être refusé que pour de justes motifs. A défaut d'agrément, le colocataire est libéré de ses obligations moyennant le paiement à ses colocataires d'une indemnité, équivalente à trois fois la part du colocataire dans le loyer.

Le décret wallon prévoit également que les colocataires signent un pacte de colocation établi en autant d'exemplaires qu'il y a de colocataires.  Des modèles types de bail de colocation et de pacte de colocation ont été publiés au Moniteur belge du 31/08/2018.

Le conjoint ou le cohabitant légal est locataire de plein droit, que le contrat ait été établi avant ou après le mariage ou la conclusion de la cohabitation légale. En cas de cessation du mariage ou de la cohabitation légale, les locataires décident entre eux qui poursuit le contrat de bail.

Un locataire peut mettre fin à un contrat de bail à titre personnel. Dans ce cas, aucune indemnité n’est due. Le locataire en partance peut proposer un nouveau locataire.  Si aucun nouveau locataire n’est proposé ou qu’aucun nouveau locataire n’est accepté par le propriétaire et le(s) locataire(s) restant(s) ou après une décision judiciaire, le bailleur peut exiger du locataire en partance de lui payer un loyer durant six mois après qu’il cesse d’être locataire.

L’ordonnance prévoit différentes hypothèses :

• Soit l’ensemble des colocataires mettent fin au bail au même moment
  • Dans ce cas le congé doit être signé par chacun d'entre eux et doit respecter le régime applicable au type de contrat conclu (résidence principale ou simple bail d’habitation.
• Soit un colocataire ou une partie seulement des colocataires veulent quitter les lieux loués
  • Dans ce cas le congé à donner est de deux mois et doit être notifié tant au bailleur qu’aux autres colocataires
• Soit la moitié des colocataires au moins veulent quitter les lieux loués
  • Dans ce cas, le bailleur peut mettre fin au bail en notifiant un congé de six mois par lettre recommandée.

Le colocataire qui met fin au bail anticipativement est tenu, avant l'expiration de son congé, de trouver un colocataire remplaçant en suivant les règles adoptées par les parties dans le cadre du pacte de colocation ou à défaut de pacte en effectuant « une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau colocataire ». Les règles définies dans le pacte de colocation sont opposables au nouveau colocataire. Il doit présenter des indices de solvabilité qui démontrent qu’il est capable d'assurer sa part du loyer et signer un avenant au contrat de bail initial.

Le bailleur et les colocataires non sortants peuvent refuser le colocataire proposé par le colocataire sortant pour de « justes et raisonnables motifs ».

Le décret  prévoit différentes hypothèses :

• Soit un colocataire ou une partie seulement de ceux-ci veulent quitter les lieux : le congé à donner est de trois mois et doit être notifié tant au bailleur qu’aux autres colocataires 
• Soit plus de la moitié des colocataires veulent quitter les lieux : le bailleur peut mettre fin au bail en notifiant un congé de six mois par lettre recommandée dans le mois suivant la notification du dernier congé d'un colocataire.

Le remplaçant du colocataire qui a quitté les lieux reprend tous les droits et obligations du cédant.  A l'arrivée de tout nouveau colocataire, les parties concluent un avenant au bail qui doit être enregistré par le nouveau colocataire.

Un avenant à l'état des lieux est établi. Il visera les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes.