Bases sur les baux

Tous les baux de logement : extension du droit commun aux baux d’habitation sur des biens meubles (containers, yourtes, cabanes, caravanes, etc.). La région wallonne a mis en ligne des modèles de baux et leurs annexes.

Les baux relatifs à la résidence principale et à la location de logements pour étudiants.

Le nouveau texte est entré en vigueur le 1er septembre 2018 et s’applique à tous les baux en cours sauf en ce qui concerne :

• L’article 3 qui définit le contenu du contrat écrit
• L’article 17§2 relatif à l’assurance incendie
• L’article 55§6 relatif à la résiliation des baux de courte durée
• Le chapitre IV relatif au bail de colocation
• Le chapitre V relatif au bail étudiant

Le projet prévoit une entrée en vigueur pour janvier 2019, à l’exception du règlement concernant la garantie locative qui entrera en vigueur lorsque le gouvernement flamand aura approuvé l’arrêté relatif au prêt « garantie locative ». L’objectif consiste à ce que cet arrêté entre également en vigueur le 1er janvier 2019. Tant que cet arrêté ne sera pas approuvé, l’ancienne réglementation concernant la garantie de la loi fédérale relative à la location de logements restera d’application. 

L’écrit est obligatoire. Mais un bail verbal reste valable (chacune des deux parties pouvant toutefois imposer à l’autre de mettre le bail par écrit). Des modèles types pour tous les baux d’habitation ont été publiés au moniteur le 31/08/2018 (arrêté d’exécution du 28/06/2018 instaurant un modèle type de bail à valeur indicative).

L'écrit est obligatoire, lors de la conclusion d’un contrat de bail relatif à la résidence principale du locataire ou d'un bail étudiant. Comme il n'est pas toujours évident, dans le cadre des contrats verbaux, de déterminer à quel moment ils ont été conclus, les dispositions du décret flamand relatif aux contrats de bail verbaux entrent immédiatement en application.

Si rien n’est précisé le bail le bail de résidence principale est de 9 ans. Le bail à vie et le bail de plus de 9 ans sont également prévus ainsi que le bail de de courte durée renouvelable au maximum deux fois avec un maximum de 3 ans. Les baux d’habitation de droit commun sont conclus pour une durée à convenir entre les parties.

Tout bail relatif à la résidence principale du locataire est réputé conclu pour une durée de 9 ans. Les contrats de courte durée sont néanmoins conservés.

• nom et prénom du ou des candidats preneurs;
• un moyen de communication avec le candidat;
• l'adresse du candidat;
• la date de naissance ou, le cas échéant, une preuve de la capacité à contracter;
• la composition de ménage;
• l'état civil du preneur s'il est marié ou cohabitant légal;
• le montant des ressources financières dont dispose le candidat preneur;
• la preuve du paiement des trois derniers loyers.

Un bailleur peut uniquement demander les documents qui lui servent à vérifier si le candidat locataire pourra respecter ses obligations de locataire.

L’indexation est calculée sur base de la formule loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ. Le texte corrige toutefois l’ancien article 1728 bis en prévoyant que c’est bien l’indice santé qui s’applique à l’indexation et non pas l’indice des prix à la consommation. Si le bail est de résidence principale, l’indexation n’est possible que si le bail est écrit et a été enregistré.

Si le contrat de bail est conclu par écrit, le loyer peut être adapté, une fois par année, à l’indice-santé, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, sauf si cette adaptation est expressément exclue. L’indexation s’applique uniquement si la partie intéressée en fait la demande écrite. Elle peut s’appliquer jusqu'à trois mois précédant la demande.

Le texte prévoit également la publication d’une grille indicative mais rien n’a été publié à ce jour. Il existe toutefois une grille d’essai publiée sur le site de la Région wallonne à l’adresse: http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_grilleloyers/

Non.

Identique à la législation de la région de Bruxelles-Capitale.

La garantie peut prendre trois formes, au choix du locataire : soit un compte individualisé auprès d'une institution financière au nom du locataire, soit une garantie financière auprès d'une institution financière au nom du locataire, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat type entre un CPAS et une institution financière.

Si le choix se porte sur un compte individualisé, le montant ne peut dépasser deux mois de loyer. Si le locataire opte pour une garantie bancaire, le montant peut porter sur trois mois de loyer maximum.

La garantie locative maximale pouvant être demandée est portée de deux à trois mois de loyer.

La garantie peut prendre trois formes, au choix du locataire : soit un compte individualisé auprès d'une institution financière au nom du locataire, soit une garantie financière auprès d'une institution financière au nom du locataire, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat type entre un CPAS et une institution financière. Avec le consentement du bailleur, la garantie peut également être apportée par la caution d'une personne physique ou morale.

Si le locataire opte pour un compte individualisé mais que le bailleur qui est en possession de cette garantie néglige de la placer sur le compte individualisé, le locataire a le droit de considérer cette somme comme un loyer.

Le gouvernement flamand a établi dans un arrêté une réglementation permettant aux familles à la recherche d'un logement et aux personnes isolées de contracter un prêt de garantie locative anonyme sans intérêt.

Le preneur ne doit pas donner de préavis ni payer d’indemnité si le bail n’est pas enregistré au moment où il donne son renon. Il doit toutefois, uniquement pour les baux de résidence principale, avoir mis en demeure son bailleur d'enregistrer le bail et il faut que cette demande soit demeurée sans suite utile pendant un mois.

L’obligation d’enregistrement du contrat de bail et de l’état des lieux repose sur le bailleur. Les coûts liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge. Aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré après un délai de deux mois, aucun délai de préavis ni indemnité n’est applicable en cas de résiliation par le locataire.

Obligatoire, détaillé et à frais communs, il est à effectuer dans le mois de la prise de possession des lieux. Un modèle type dont l’usage n’est pas obligatoire est disponible et a été publié au Moniteur belge du 31/08/2018.

Obligatoire, détaillé contradictoirement et à frais communs. Il est établi soit durant la période où les locaux sont inoccupés, soit durant le premier mois d'occupation du bien par le locataire. L’état des lieux est annexé au contrat de bail et est enregistré. Si l’une des parties en fait la demande, ces dernières dressent, à la fin de la location, un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Si, au début de la location, aucun état des lieux détaillé n’est dressé, il est présumé que le locataire a reçu le bien dans l’état dans lequel il se trouve à la fin du contrat de bail, sauf preuve contraire.

Des annexes à joindre obligatoirement à chaque baux types se trouvent sur le site de la Région wallonne à l’adresse: http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_logement/bail/theme/9

L'obligation de joindre une annexe de vulgarisation au contrat de bail, telle qu’elle est prévue actuellement dans la loi fédérale sur la location de logements, est supprimée. Le gouvernement flamand va cependant établir une note explicative à laquelle il est fait référence dans le contrat de bail, mais qui ne doit pas y être reprise.