Le compte de tiers de l’agent immobilier

Le courtage immobilier est l'une des professions dans lesquelles le professionnel gère des fonds de tiers dans le cadre de sa mission. On pense aux garanties / acomptes pour la vente de biens immobiliers ou aux loyers versés par les locataires dans le cas du régisseur immobilier.

Le compte de tiers est un compte spécifique, légalement protégé, utilisé pour les paiements de et à des tiers.

L'utilisation du compte de tiers est obligatoire pour les agents immobiliers en vertu de la déontologie depuis 1999. En 2018, lors de la réforme de la loi organisation la profession d’agent immobilier, cette obligation déontologique a également été inscrite dans la loi, ce qui lui a conféré une protection légale.

Les intermédiaires immobiliers et les régisseurs sont tenus d'avoir un compte de tiers, même dans les cas où les garanties / acomptes sont transférés directement au notaire. Les syndics ne sont pas soumis à cette obligation.

Un compte de tiers implique que l'agent immobilier, en tant que titulaire du compte, indique clairement lors de l'ouverture de celui-ci qu'il l'ouvre en une certaine qualité professionnelle. Les fonds sont ainsi séparés du patrimoine propre de l'agent immobilier et, en cas de faillite éventuelle, ne peuvent pas être utilisés pour payer les créanciers (privilégiés) avec ces fonds.

Les fonds de tiers sont également couverts par la garantie financière, qui fait partie de la police d'assurance collective. Celle-ci fait en sorte que les garanties / acomptes seront remboursés en cas de faillite ou d'insolvabilité. La garantie s'applique jusqu'à 250 000 euros par sinistre, par an et par agent immobilier. Il est donc évident que l'utilisation d'un compte tiers constitue une nécessité qui protège les consommateurs et que ces fonds tiers doivent être manipulés avec beaucoup de précautions.

En collaboration avec la Fédération belge du secteur financier Febelfin, nous avons élaboré un "modèle de convention de compte de tiers".

Toute personne souhaitant ouvrir un nouveau compte de tiers peut se présenter à la banque avec ce modèle de convention. Toutes les banques acceptent ou utilisent ce document.

Le compte de tiers assure une séparation stricte entre le patrimoine privé et professionnel de l'agent immobilier. Les fonds de tiers n'appartiennent pas à l'agent immobilier et ne peuvent jamais être utilisés pour financer des achats privés ou d'autres frais. Pas même pour de petites sommes qui sont ensuite restituées.

La transparence est de rigueur. Chaque montant doit être lié à une transaction ou à un dossier.

Les fonds du compte de tiers sont protégés par la loi, ce qui signifie qu'ils ne font pas partie du patrimoine de l'agent immobilier et qu'ils ne peuvent pas être utilisés pour payer des créanciers privilégiés dans le cas d'une éventuelle faillite. Les fonds de tiers sont couverts par la garantie financière, qui fait partie de la police d'assurance collective.

L'agent immobilier doit transmettre les fonds à l'ayant-droit dès que possible. Si, pour des motifs fondés, il ne peut transférer les fonds à l'ayant-droit dans les quatre mois de leur réception, il doit les verser sur un compte rubriqué (compte individualisé ouvert pour un dossier ou un client déterminé).

Aucun crédit ne peut être consenti sur un compte de tiers.

De même, la créance d'honoraires que l'agent immobilier détient sur le client ne peut être recouvrée sur le compte de tiers.

Le solde du compte de tiers ne peut jamais être en débit. Ce principe est inscrit dans l'article 21/2 de la loi organisant la profession d’agent immobilier, ainsi que dans l'article 3 de la directive déontologique relative au compte de tiers de l’agent immobilier. Ce principe est également repris à l'article 2 du modèle de convention de compte de tiers.

Notre "modèle de convention de compte de tiers" prévoit que l'ouverture d'un compte de tiers repose sur l'existence d'un compte d’agent immobilier distinct, sur lequel sont déposés les autres avoirs affectés à l’agent ou à la société.

De cette manière, les éventuels frais liés au compte de tiers seront ensuite payés par le compte d’agent immobilier.