10 obligations anti-blanchiment

La loi anti-blanchiment est un vaste dossier. Nous avons disséqué ci-dessous les 10 obligations qui vous concernent, en votre qualité d'agent immobilier intermédiaire (les syndics ne sont en effet pas soumis à la réglementation anti-blanchiment).

a. Identification et vérification de l’identité du « client » = obligation de résultat

Les agents immobiliers doivent identifier leurs clients et leurs mandataires éventuels et vérifier leur identité au moyen d’un document probant, dont il doit être pris copie sur support papier ou électronique.

Pour les « personnes physiques », cette identification comprend : le nom, le prénom, la date et le lieu de naissance du client. Des informations pertinentes doivent en outre être recueillies, dans la mesure du possible, concernant l'adresse de la personne identifiée. L’identité doit être vérifiée au moyen de la carte d’identité. Si le client réside à l’étranger, la vérification de son identité peut également être opérée au moyen de son passeport ou du permis de conduire pour les personnes de nationalité étrangère (art. 4 du règlement anti-blanchiment).

Lorsque le client est une « personne morale », l'agent immobilier doit connaître les données suivantes : la dénomination sociale, le siège social, les administrateurs et les dispositions en matière d’habilitation de ses représentants à engager la personne morale. L'identité de la personne morale doit être vérifiée au moyen de : la version la plus récente des statuts coordonnés, la liste des administrateurs et la publication de leur nomination au Moniteur belge, la publication la plus récente au Moniteur belge des compétences de représentation de la personne morale cliente. Pour les personnes de droit étranger, le règlement prévoit des informations distinctes (art. 5, § 2). 

Au besoin, comme en cas de relations d’affaires de longue durée avec un client déterminé, il convient d’assurer la mise à jour des données d’identité. Le règlement dispose que l’agent immobilier actualise et vérifie les données d’identification au moins tous les deux ans, même en l’absence d’indication que ces données ne sont plus actuelles (art. 16, § 2).

À défaut de pouvoir accomplir son devoir de vigilance, il est interdit à l’agent immobilier de nouer et maintenir une relation d’affaires et d’effectuer des opérations pour le client.

L’agent immobilier doit en outre conserver la copie du document probant pendant 10 ans au moins à dater de l’exécution de l’opération et les actualisé si nécessaire.

b. Identification et vérification d’identité du « bénéficiaire effectif » = obligation de moyen

Les agents immobiliers doivent également identifier la ou les personnes pour le compte ou au bénéfice de laquelle ou desquelles une opération est exécutée (bénéficiaire ou bénéficiaire effectif du client et du mandataire) et prendre toutes les mesures raisonnables pour contrôler leur identité.

Cette identification comprend le nom et le prénom du bénéficiaire. Dans la mesure du possible, il convient de procéder à la vérification de la date et du lieu de naissance du bénéficiaire effectif. Par ailleurs, des informations doivent être recueillies dans la mesure du possible à propos de son adresse.

c. Identification de la « contrepartie »

C’est généralement le « vendeur » ou le « bailleur » qui est le client de l’agent immobilier, pas l’« acquéreur » ni le « locataire », sauf en cas de mission de recherche. Le règlement anti-blanchiment oblige également l’agent immobilier à identifier la « contrepartie » (art. 16bis).

Tout comme pour son client, l’agent immobilier doit connaître les informations suivantes au sujet de la « contrepartie » (personne physique) : le nom, le prénom, la date et le lieu de naissance et, dans la mesure du possible, l’adresse. L’identité doit être vérifiée au moyen de la carte d’identité ou de l’inscription au registre des étrangers. Si la partie adverse réside à l’étranger, la vérification de son identité peut également être opérée au moyen de son passeport ou du permis de conduire pour les personnes de nationalité étrangère. Pour les personnes morales, le règlement prévoit une obligation d’identification et de vérification similaire.

Notons que le règlement ne prévoit l’obligation d’identification de la contrepartie que pour les contrats menant à la vente, l’achat, l’échange ou la cession de biens immobiliers ou de droits immobiliers. Le règlement ne mentionne pas d'obligation d'identification de la contrepartie en cas de location.

Connaissez votre client : identifiez le client, le bénéficiaire effectif et la contrepartie. 

Après l'acceptation du client, en tant que agent immobilier, vous devez également être vigilant en ce qui concerne les opérations occasionnelles, ainsi qu'une vigilance permanente en ce qui concerne les opérations effectuées au cours de la relation d'affaires. Vous devez également rédiger un rapport écrit à ce sujet.

En tant qu'agent immobilier, vous examinez en particulier, dans la mesure du possible, le contexte et l'objet de toutes les opérations qui remplissent au moins une des conditions suivantes : 1° elles sont complexes ; 2° elles sont d'une taille inhabituelle ; 3° elles présentent un schéma inhabituel ; et/ou 4° elles n'ont pas d'objet économique ou légal clair.

Il existe également un certain nombre de cas où une vigilance accrue est nécessaire. C'est le cas s'il y a des pays tiers à haut risque, des risques de fraude fiscale grave (utilisation de paradis fiscaux), la présence de personnes politiquement exposées et de personnes suspectées de terrorisme.

Soyez vigilant et analysez les transactions atypiques.

Un responsable anti-blanchiment doit être désigné dans chaque agence immobilière. Cette personne est chargée d’élaborer et d’introduire les procédures de contrôle interne, de fournir des informations afin de prévenir, de détecter et d’empêcher des opérations ayant trait au blanchiment de capitaux et au financement du terrorisme.

Le responsable anti-blanchiment est la personne de contact pour la CTIF et le SPF Économie pour toutes les questions en la matière. Étant donné ses missions, le rôle de responsable anti-blanchiment ne peut pas être confié à n'importe qui. Le règlement prévoit que cette personne doit disposer de l’expérience professionnelle, du niveau hiérarchique et des pouvoirs qui sont nécessaires à l’exercice effectif et autonome de ces fonctions. Ainsi, il est par exemple exclu qu’un employé d’accueil soit désigné pour occuper cette fonction.

En outre, une ou plusieurs personnes peuvent être nommées et chargées de suivre la mise en œuvre des politiques, procédures et mesures de contrôle interne, d'analyser les transactions atypiques et d'établir les rapports écrits pertinents afin que des mesures appropriées puissent être prises si nécessaire. Ces personnes (AMLCO, Anti-Money Laundering Compliance Officer) sont également chargées de la sensibilisation et de la formation du personnel et des stagiaires.

Désignez un responsable anti-blanchiment et éventuellement une AMLCO.

En tant qu'agent immobilier, vous devez également conserver un grand nombre de données. Afin de prévenir, de détecter ou d'enquêter sur un éventuel blanchiment de capitaux ou financement du terrorisme par la CTIF ou d'autres autorités compétentes, vous devez conserver les documents et informations suivants, quel que soit le support de données :

1° les données d'identification, mises à jour si nécessaire, et une copie des pièces justificatives ou du résultat de la consultation d'une source d'information, pendant dix ans à compter de la fin de la relation d'affaires avec leur client ou de la date d'une transaction occasionnelle ;

2° sous réserve des autres législations applicables, les pièces justificatives et les enregistrements des transactions nécessaires à l'identification et à la reconstitution exacte des transactions effectuées, pendant dix ans à compter de l'exécution de la transaction

3° rapport écrit sur l'analyse des transactions types.

En tant qu'agent immobilier, vous êtes le responsable du traitement de ces données, ce qui implique un certain nombre d'obligations. Par exemple, vous devez effacer toutes les données personnelles après 10 ans.

Conservez les données nécessaires et respectez les règles de protection de la vie privée.

Les agents immobiliers doivent payer une cotisation annuelle à la CTIF. Cette cotisation est comprise dans la cotisation à l’IPI qui la reverse à la CTIF. Toute personne exerçant exclusivement des activités de syndic est exonérée depuis octobre 2017 de la cotisation à la CTIF.

Payez votre cotisation annuelle à CTIF (via la cotisation IPI).

Jusqu’au 31 décembre 2013, il était encore possible de payer 10 % du prix de vente en cash, si ce montant n’était pas supérieur à 5.000 EUR.

Depuis le 1er janvier 2014, le prix d’un bien immobilier ne peut plus du tout être payé en cash. On entend par "prix de la vente d'un bien immobilier", le montant total à payer par l'acheteur afférent à l'achat et au financement de ce bien, y compris les frais accessoires qui en découlent. Il est dès lors totalement interdit de payer en cash. 

Le prix de vente d’un bien immobilier ne peut être payé que par virement ou par chèque. La Belgique est ainsi beaucoup plus sévère que les autres pays européens. Jusqu’à présent, la directive européenne prévoit encore un plafond de 15.000 EUR.

Lors du paiement d'un bien immobilier, refusez l’argent cash.

La convention de vente doit également préciser le numéro de compte ainsi que l'identité des titulaires de ces comptes par le débit duquel le prix et le cas échéant l’acompte ont été ou seront transférés, ou contenir une déclaration des parties précisant ce compte ou expliquant le mode de financement utilisé en l’absence de compte.

L’agent immobilier ainsi que le notaire doivent contrôler si les dispositions précitées sont dûment remplies. Ils ont aussi l’obligation de rapporter les lacunes ou les négligences qu’ils constateraient auprès de la CTIF.

Mentionnez le numéro de compte ainsi que l'identité des titulaires de ces comptes dans la convention de vente.

De 2015 à 2019 inclus, le responsable anti-blanchiment devait établir au moins une fois par an un rapport d’activités écrit ou électronique sur l’application de la loi dans l’agence.

Dans le cadre de la loi anti-blanchiment, l'agent immobilier doit respecter plusieurs obligations. L'une d'elles consistait à établir une fois par an un rapport anti-blanchiment sur la manière dont l’agence a appliqué la loi anti-blanchiment. Nous avons reçu confirmation de la part du SPF Economie que vous ne devez plus transmettre, à partir de 2020, de rapport d'activités anti-blanchiment.

Depuis 2020, ce rapport d'activités anti-blanchiment ne doit plus être envoyé comme nous l'a confirmé le SPF Economie.

Ces obligations sont à nouveau résumées de manière succincte dans cette fiche.