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Évaluation des risques : en cas de doute, signalez-le !

Évaluation des risques : en cas de doute, signalez-le !

Champ d'application : fédéral
Créé le 25/04/2018
Dernière mise à jour 08/04/2020

Dans le cadre de la réglementation anti-blanchiment, l’agent immobilier est tenu d'établir une analyse des risques pour chaque transaction, ce qui, cependant, n'est pas si évident. Cet article vous livrera quelques pistes. Si vous avez un doute, signalez-le à la CTIF.

La règle générale est la suivante : en cas de doute, signalez-le !

Risque faible

Les risques faibles concernent les situations classiques dans lesquelles l'acquisition d'un bien immobilier est financée par la vente d'un logement antérieur ou par un crédit contracté auprès d'une banque. Soyez cependant prudent si votre client exerce une activité d'indépendant.

Risque moyen

Un risque moyen est présent lorsque, par exemple, une partie des fonds est d'origine douteuse. Ici aussi, il est préférable de considérer les arguments et, en cas de doute, d'honorer votre obligation de déclaration à l’égard de la CTIF.

Risque élevé

En présence d’un profil de risque élevé, il convient toujours d’examiner la provenance des fonds.

Pour établir le profil de risque de votre client, soyez vigilant par rapport aux opérations potentiellement risquées. Ces opérations, reprises ci-dessous, constituent par définition un risque élevé. Par ailleurs, il convient également de tirer la sonnette d'alarme lorsque vous êtes confronté à des fonds provenant d'un pays suspect. Pour ce faire, on se réfèrera à la liste des pays à risques financiers, ainsi qu’à la liste des états soumis à un impôt faible ou inexistant (connus comme des paradis fiscaux). Par ailleurs, la valeur, la nature et le mode de financement du bien immobilier constituent également des indicateurs importants pouvant nécessiter une attention supplémentaire. En plus de prévenir les pratiques de blanchiment, la législation a également le financement du terrorisme dans sa ligne de mire, vu l'importance que revêt l'affectation des fonds. À cet égard, la liste nationale des suspects de terrorisme (et aussi entre-temps les listes internationales des personnes et entités suspectes) constituent des documents importants !

Bien entendu, il vous appartient de tirer la sonnette d'alarme si vous êtes confronté à l’une de ces personnes.

L'utilisateur de l’outil Anti-Blanchiment ne doit pas examiner chaque fois ces listes. En introduisant le nom de ces parties, l’outil lui indiquera automatiquement si la personne figure ou non sur la liste des suspects de terrorisme.

Quand peut-on parler d’une opération potentiellement risquée ? C'est souvent une question de feeling. Exposons dès à présent quelques situations fréquentes devant vous alerter :

  • une relation d’affaires entamée ou une opération réalisée pour un client n’étant pas physiquement présent lors de l’identification ;
  • la vente ou l’achat d’un bien immobilier à un prix nettement inférieur à sa valeur vénale ;
  • des investissements considérables dans l’immobilier réalisés par des personnes ou des sociétés établies dans un pays ou un territoire qualifié de pays ou territoire non coopératif par le GAFI ou à l’égard duquel celui-ci recommande des contre-mesures ou une vigilance renforcée ;
  • des investissements immobiliers importants réalisés par des personnes ou sociétés figurant sur la « EU consolidation sanction list » ;
  • des opérations indiquant une disproportion entre la transaction immobilière réalisée et la situation socio-économique du client ;
  • des opérations par des personnes physiques dont l’identification a été opérée à distance sur la base d’une copie de document probant ;
  • des opérations où les bénéficiaires effectifs sont des personnes dont l’identité n’a pas pu être vérifiée, et/ou pour lesquelles il n’a pas été possible d’identifier le lieu et la date de naissance, et/ou dont il n’a pas été possible de recueillir des informations pertinentes concernant l’adresse, et/ou qui sont inaptes ou notoirement connues comme délinquantes ;
  • des opérations réalisées avec des personnes politiquement en vue, avec leurs parents directs ou leurs proches associés ;
  • des opérations avec des personnes morales dont les fonds propres sont inférieurs au prix d’achat de l’immeuble ;
  • la distance géographique entre le lieu de résidence du client ou le lieu où se trouve l’immeuble concerné, d’une part, et le bureau ou le lieu de résidence de l’agent immobilier choisi par lui, d’autre part ;
  • le fait que le client soit non-résident ;
  • le fait que le client exerce des activités dans un secteur économique sensible au risque de blanchiment de capitaux ou au financement du terrorisme ;
  • le fait que le client soit une société dont une part importante du capital est représentée par des actions au porteur susceptibles de changer aisément de propriétaire à l’insu de l’agent immobilier ;
  • le fait que le client soit un trust, une association de fait ou une autre structure juridique dont une bonne connaissance requiert une analyse plus approfondie ;
  • le fait que le client soit une société en constitution ;
  • le fait que le client soit une ASBL ou une organisation non marchande étrangère ;
  • le fait que le client présente des caractéristiques inhabituelles pour l’agent immobilier.
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