Contrats de courtage avec un consommateur: résumé des clauses obligatoires et des clauses interdites

« L’AR Freya » ou « Arrêté royal relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaire d'agents immobiliers » du 12 janvier 2007 détermine ce qu'une mission de courtage peut et ne peut pas contenir.

Article 1. Le présent arrêté s'applique aux contrats d'intermédiaire de vente, achat et location conclus entre les agents immobiliers, visés par l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier, et les consommateurs.

Art. 2. La mission d'intermédiation fait l'objet d'un contrat écrit. [...]

Les dispositions du présent arrêté royal ne sont pas facultatives.

Un agent immobilier doit disposer d’une mission écrite pour la mise en vente ou en location d’un bien mais également pour la recherche d’un bien à acheter ou à louer. 

Clause de rétraction

Les contrats de courtage doivent contenir une clause de rétractation par laquelle le consommateur peut, pendant une certaine période, se rétracter du contrat. Le délai de rétractation varie selon l’endroit où le contrat est conclu, à savoir soit ‘au sein de l’entreprise’ soit ‘en dehors de l’entreprise.

• La clause de rétractation doit indiquer 7 jours ouvrables si le contrat est conclu au sein de l’entreprise.
• La clause de rétractation doit indiquer 14 jours calendrier si le contrat est conclu en dehors de l’entreprise.
  • En ce cas, le modèle de formulaire de rétractation doit en outre être remis au consommateur, que ce dernier a la possibilité – mais pas l’obligation – d’utiliser (il peut également faire une autre déclaration dénuée d'ambiguïté exposant sa décision de se rétracter du contrat).

EXEMPLE. Dans les sept jours ouvrables à dater du lendemain du jour de la signature du présent contrat, le consommateur a le droit de se rétracter de la présente mission, à condition d'en prévenir l’agent immobilier. Toute clause par laquelle le consommateur renoncerait à ce droit est nulle. En ce qui concerne le respect du délai, il suffit que la notification soit expédiée avant l'expiration de celui-ci.

EXEMPLE. Dans les quatorze jours calendrier à dater du lendemain du jour de la signature du présent contrat, le consommateur a le droit de se rétracter de la présente mission, à condition d'en prévenir l’agent immobilier. Toute clause par laquelle le consommateur renoncerait à ce droit est nulle. En ce qui concerne le respect du délai, il suffit que la notification soit expédiée avant l'expiration de celui-ci.

La décision de se rétracter du contrat ne doit pas nécessairement être envoyée par lettre recommandée par le consommateur, mais la charge de la preuve qu’il s’est rétracté repose sur ce dernier.

NB: cette clause doit figurer dans tous les contrats ; mais le contrat peut prévoir, moyennant accord explicite et préalable du consommateur, que cette disposition ne s’applique pas pour autant que les conditions suivantes soient remplies.

Pour les contrats conclus ‘au sein’ de l’entreprise

Si la mission de courtage est réalisée dans les 7 jours ouvrables à dater du lendemain de la signature du contrat, pour autant que le commettant n’ait pas encore exercé à ce moment son droit de rétractation. Si vous souhaitez utiliser cette possibilité, nous recommandons d’insérer la clause suivante juste en-dessous de la clause des « 7 jours » visée ci-dessus, de faire biffer par le consommateur la mention inutile et de le faire signer juste en-dessous:

EXEMPLE. A la condition qu’il y donne son consentement préalable et exprès, le commettant peut toutefois renoncer à ce droit de rétractation en cas de réalisation de sa mission par l’agent immobilier dans les sept jours ouvrables et avant que le commettant n’exerce son droit de rétractation.

Le commettant déclare (biffer la mention inutile): qu’il donne son consentement préalable et exprès pour renoncer à son droit de rétractation dans les conditions précisées ci-dessus / qu’il ne renonce pas à ce droit

(signature du commettant)

Pour les contrats conclus ‘en dehors’ de l’entreprise

Si la mission de courtage est réalisée dans les 14 jours calendriers à dater du lendemain de la signature du contrat, pour autant que le commettant n’ait pas encore exercé à ce moment son droit de rétractation. Si vous souhaitez utiliser cette possibilité, nous recommandons d’insérer la clause suivante juste en-dessous de la clause des « 14 jours » visée ci-dessus, de faire biffer par le consommateur la mention inutile et de le faire signer juste en-dessous:

EXEMPLE. A la condition qu’il y donne son consentement préalable et exprès, le commettant peut toutefois renoncer à ce droit de rétractation en cas de réalisation de sa mission par l’agent immobilier dans les quatorze jours calendrier et avant que le commettant n’exerce son droit de rétractation.

Le commettant déclare (biffer la mention inutile): qu’il donne son consentement préalable et exprès pour renoncer à son droit de rétractation dans les conditions précisées ci-dessus / qu’il ne renonce pas à ce droit

(signature du commettant)

Prolongation tacite du contrat

En cas de prolongation tacite du contrat, la clause de prolongation tacite doit figurer au recto de la 1ère page, en caractères gras et dans un cadre distinct du texte.

Cette clause doit obligatoirement mentionner :

• la date ultime à laquelle le consommateur peut s’opposer la reconduction tacite du contrat, sachant que le délai de préavis ne peut être supérieur à 1 mois, et les modalités selon lesquelles il doit notifier cette opposition;
• le fait que le consommateur peut, après la reconduction tacite du contrat, résilier le contrat à tout moment et sans indemnité au terme d’un délai de préavis de maximum 1 mois.

EXEMPLE. Sauf renonciation notifiée par courrier recommandé à l’autre partie un mois avant l’échéance visée à l’article …, soit au plus tard le …, le présent contrat sera prolongé tacitement pour une durée indéterminée, et ce aux mêmes conditions, chacune des parties pouvant en ce cas mettre fin au contrat sans indemnité et à tout moment moyennant préavis d’un mois notifié par courrier recommandé à l’autre partie.

Description de votre mission et de l'étendue de vos pouvoirs

Une description claire, non équivoque et sous une seule rubrique du contrat, de votre mission et de l’étendue de vos pouvoirs.

Il faut notamment indiquer si vous avez le pouvoir de conclure le contrat (de vente ou de location) au nom et pour le compte de votre commettant.

Si vous avez le pouvoir de négocier le prix et/ou les conditions de vente ou de location : une description claire de cette possibilité et des limites de celle-ci, notamment par une spécification du prix minimum de vente ou de location et des conditions de vente ou de location.

La commission

Le tarif (commission) doit être indiqué et doit être le tarif global, y compris la TVA, toutes autres taxes et le coût de tous les services à payer obligatoirement.

La durée du contrat

En cas d’exclusivité (ou de co-exclusivité), la durée du contrat est de maximum 6 mois. Le contrat peut toutefois être prolongé tacitement : en ce cas, voir point 3 ci-dessus.

Le contrat doit toujours contenir une clause de résiliation permettant au consommateur de mettre fin au contrat sans devoir donner de motif. Une indemnité peut toutefois être prévue mais elle ne peut excéder :

• 50 % de la commission à condition que le bien ne soit pas loué ou vendu dans les 6 mois qui suivent la résiliation ;
• 75 % de la commission si l’immeuble est loué ou vendu par le commettant ou un tiers dans les 6 mois qui suivent la résiliation (l’indemnité peut toutefois aller jusqu’à 100 % si la vente ou la location a été faite à une personne à laquelle vous aviez fourni des informations précises et individuelles – voir infra point 11).

EXEMPLE. En cas de mission de vente :Le commettant a le droit de mettre fin immédiatement au contrat à tout moment, et sans motif, moyennant le paiement à l’agent d’une indemnité de résiliation équivalente à … % (maximum 50%) de la rémunération de l’agent. Toutefois, si l’immeuble est vendu endéans un délai de 6 mois prenant cours à dater de la résiliation de la convention, l’indemnité due par le commettant sera équivalente à … % (maximum 75%) de la rémunération de l’agent.

EXEMPLE. En cas de mission de location : Le commettant a le droit de mettre fin immédiatement au contrat à tout moment, et sans motif, moyennant le paiement à l’agent d’une indemnité de résiliation équivalente à … % (maximum 50%) de la rémunération de l’agent. Toutefois, si l’immeuble est loué endéans un délai de 6 mois prenant cours à dater de la résiliation de la convention, l’indemnité due par le commettant sera équivalente à … % (maximum 75%) de la rémunération de l’agent.

Aucun honoraire dû...

Le contrat doit toujours indiquer qu’en cas de non réalisation de la vente ou de la location en raison d’une condition (suspensive ou résolutoire), aucun honoraire ni aucune commission n’est réclamé à votre commettant.

EXEMPLE. En cas de mission de vente : Si aucun candidat acquéreur, s’étant engagé fermement à acquérir, n’est trouvé par l’agent, le commettant ne sera redevable d’aucune rémunération. Si la vente n’est pas finalisée en raison de la réalisation d’une condition, indépendante de la volonté du commettant, aucune rémunération n’est due à l’agent.

EXEMPLE. En cas de mission de location : Si aucun candidat locataire, s’étant engagé fermement à louer, n’est trouvé par l’agent, le commettant ne sera redevable d’aucune rémunération. Si la location n’est pas finalisée en raison de la réalisation d’une condition, indépendante de la volonté du commettant, aucune rémunération n’est due à l’agent.

Informations périodiques

Le contrat doit toujours stipuler que le commettant est informé périodiquement et au moins une fois par mois de l’exécution de votre mission ainsi que la manière dont vous informerez votre commettant.

EXEMPLE. L’agent informera périodiquement et au moins une fois par mois le commettant du suivi de l’exécution de sa mission, de la manière suivante :…

Date et adresse

Le contrat doit toujours contenir la mention manuscrite faite par le consommateur de la date et de l’adresse exacte (c’est-à-dire le code postal, la commune, la rue, le numéro) où le contrat de courtage est conclu.

Modalités offre valable

Si le contrat prévoit que votre mission est remplie lorsqu’un candidat acquéreur ou locataire a émis une offre valable, il faut indiquer dans le contrat que cette offre doit être faite dans un écrit ou d’une autre manière qui donne à votre commettant une preuve certaine de cette offre.

EXEMPLE. En cas de mission de vente : La rémunération est définitivement due à la signature d’un compromis de vente sous seing privé valable ou si une offre d’achat écrite et valable est émise par un candidat acquéreur, conformément aux conditions définies par le présent contrat.

EXEMPLE. En cas de mission de location : La rémunération est définitivement due à la signature d’un contrat de bail valable ou si une offre de location écrite et valable est émise par un candidat locataire, conformément aux conditions définies par le présent contrat.

Informations précises et individuelles

Si votre contrat prévoit que votre mission est considérée comme remplie lorsque votre commettant a vendu ou loué le bien à une personne à qui vous avez donné des renseignements, il faut indiquer dans votre contrat que vous devez fournir la preuve que des renseignements précis ont été donné à cette personne.

Si votre contrat prévoit que vous avez droit à une indemnité dans l’hypothèse où, dans les 6 mois (maximum) suivant la fin de votre contrat, l’immeuble est vendu ou loué à une personne avec laquelle vous avez été en contact dans le cadre de l’exécution de votre mission, il faut que votre contrat indique que, dans les 7 jours ouvrables à dater de la fin de votre contrat, vous communiquerez à votre commettant le nom des candidats acquéreurs ou locataires auxquels vous avez fourni des renseignements précis et individuels et la manière dont vous communiquerez ces noms.

EXEMPLE. En cas de mission de vente : La rémunération est due à l’agent si, dans les six mois suivant l’expiration du contrat, l’immeuble est vendu à une personne avec laquelle l’agent a été en contact dans le cadre de l’exécution de sa mission. L’agent communiquera au commettant le nom des  candidats acquéreurs auxquels il a fourni des renseignements précis et individuels, endéans sept jours ouvrables à dater de l’expiration du contrat.L'agent communiquera le nom de ces candidats locataires de la manière suivante:...

L'agent communiquera le nom de ces candidats acquéreurs de la manière suivante:...

EXEMPLE. En cas de mission de location : La rémunération est due à l’agent si, dans les 6 mois suivant l’expiration du contrat, l’immeuble est loué à une personne avec laquelle l’agent a été en contact dans le cadre de l’exécution de sa mission. L’agent communiquera au commettant le nom des candidats locataires auxquels il a fourni des renseignements précis et individuels, endéans sept jours ouvrables à dater de l’expiration du contrat.

L'agent communiquera le nom de ces candidats locataires de la manière suivante:...

Informations précontractuelles

Uniquement pour les contrats conclus en dehors de l’entreprise.

Préalablement à la conclusion du contrat, l’agent immobilier doit fournir au commettant les informations précontractuelles requises par l’article VI.64 du Code de droit économique. Une check-list de ces informations est disponible.

De manière à pouvoir prouver que vous avez bien fourni ces informations précontractuelles au consommateur, nous vous recommandons de faire signer cette check-list par ce dernier ‘pour réception’.

Sont totalement interdites les clauses suivantes :

1. Les clauses pénales de plus de 75 % de la commission ou des honoraires. Sont d’office considérées comme clauses pénales les clauses fixant une indemnité pour non respect de l’exclusivité!
2. Pour les contrats à durée déterminée, les clauses de résiliation qui prévoient un préavis de plus d’un mois avant la fin du contrat.
3. Les clauses qui entretiennent une confusion entre une faculté de résiliation et les clauses pénales.
4. Les clauses pénales qui ne sont pas réciproques et équivalentes.