Contrats d’intermédiation immobilière avec un consommateur - AR du 28 septembre 2023 - Résumé des clauses obligatoires

Le contrat d’intermédiation immobilière conclu avec un consommateur doit obligatoirement être rédigé sur un support durable .  Ce contrat doit contenir ou déterminer les clauses suivantes.

Art. I.1., 15°, du Code de Droit économique : « support durable: tout instrument permettant à une personne physique ou morale de stocker des informations qui lui sont adressées personnellement d'une manière lui permettant de s'y reporter aisément à l'avenir pendant un laps de temps adapté aux fins auxquelles les informations sont destinées et qui permet la reproduction à l'identique des informations stockées. Peut constituer un support durable, lorsque ces fonctions sont préservées, le papier ou, dans l'environnement numérique, un courrier électronique reçu par le destinataire ou un document électronique enregistré sur un dispositif de stockage ou attaché à un courrier électronique reçu par le destinataire ».

1.   Les contrats d’intermédiation immobilière doivent contenir une clause de rétractation par laquelle le consommateur peut, pendant une certaine période, se rétracter du contrat.

Le délai de rétractation est de 14 jours calendriers. S’il s’agit d’un contrat à distance ou d’un contrat hors établissement, le modèle de formulaire de rétractation doit en outre être remis au consommateur, que ce dernier a la possibilité – mais pas l’obligation – d’utiliser (il peut également faire une autre déclaration dénuée d'ambiguïté exposant sa décision de se rétracter du contrat). S’il s’agit d’un contrat conclu dans l'établissement commercial de l'entreprise (sans que le consommateur n’ait été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu qui n'est pas l'établissement commercial de l'entreprise), il n’est pas obligatoire de remettre ce formulaire de rétractation mais cela est recommandé (afin d’éviter toute discussion).

Exemple de clause de rétractation : Dans les quatorze jours calendrier à dater du lendemain du jour de la signature du présent contrat, le consommateur a le droit de se rétracter de la présente mission, à condition d'en prévenir l’agent immobilier. Toute clause par laquelle le consommateur renoncerait à ce droit est nulle. En ce qui concerne le respect du délai, il suffit que la notification soit expédiée avant l'expiration de celui-ci.

La décision de se rétracter du contrat ne doit pas nécessairement être envoyée par lettre recommandée par le consommateur, mais la charge de la preuve qu’il s’est rétracté repose sur ce dernier.

NB : cette clause doit figurer dans tous les contrats ; mais le contrat peut contenir une disposition selon laquelle, moyennant demande expresse du consommateur sur un support durable,  il reconnaît qu’il perdra son droit de rétractation si la mission de vente ou de location est remplie pour autant qu’il n’ait pas encore exercé à ce moment son droit de rétractation. 

• Si vous souhaitez utiliser cette possibilité, nous recommandons d’insérer la clause suivante juste en-dessous de la clause des « 14 jours » visée ci-dessus, de faire biffer par le consommateur la mention inutile et de le faire signer juste en-dessous :

A la condition qu’il demande expressément à l’agent immobilier de commencer à exécuter sa mission pendant le délai de rétractation visé ci-dessus, le commettant reconnaît qu’il perdra ce droit de rétractation si la présente mission est remplie avant qu’il n’ ait exercé ce droit. 

Le commettant déclare (biffer la mention inutile) : 

-    qu’il demande expressément à l’agent immobilier de commencer à exécuter sa mission pendant le délai de rétractation visé ci-dessus et qu’il reconnaît qu’il perdra ce droit de rétractation dans les conditions précisées ci-dessus 

-    qu’il ne formule pas pareille demande

                                                                                                                                                         (signature du commettant)

2.   En cas de prolongation ou de renouvellement tacite d’un contrat à durée déterminée, la clause de prolongation tacite doit figurer au recto de la 1ère page, en caractères gras et dans un cadre distinct du texte.

Cette clause doit obligatoirement mentionner :

• la date ultime à laquelle le consommateur peut s’opposer à la prolongation ou au renouvellement tacite du contrat, sachant que le délai de préavis ne peut être supérieur à 1 mois avant la fin du contrat à durée déterminée, et les modalités selon lesquelles il doit notifier cette opposition ;
• le fait que le consommateur peut, après la prolongation ou le renouvellement tacite du contrat, résilier le contrat à tout moment et sans indemnité au terme d’un délai de préavis de maximum 1 mois pour les contrats avec une durée déterminée initiale inférieure ou égale à 3 mois et de maximum 2 mois pour les contrats avec une durée déterminée initiale supérieure à 3 mois.

Exemple de clause : Sauf renonciation notifiée par courrier recommandé à l’autre partie un mois avant l’échéance visée à l’article …, soit au plus tard le …, le présent contrat sera prolongé tacitement pour une durée indéterminée, et ce aux mêmes conditions, chacune des parties pouvant en ce cas mettre fin au contrat sans indemnité et à tout moment moyennant préavis d’un mois / de deux mois (biffer la mention inutile) notifié par courrier recommandé à l’autre partie.

3.   Une description claire, non équivoque et sous une seule rubrique du contrat, de votre mission et de l’étendue de vos pouvoirs.

Il faut notamment indiquer si vous avez le pouvoir de conclure le contrat (compromis de vente ou bail) au nom et pour le compte de votre commettant et mentionner les canaux publicitaires qui seront utilisés.

Le cas échéant, le contrat mentionne une description claire de la possibilité et des limites dans lesquelles vous pouvez négocier le prix et les conditions dans le cadre de votre mission.

En cas de contrat d'intermédiation de vente ou de mise en location pour lesquelles vous recevez la mission de négocier le prix ou les conditions de vente ou de location, le prix minimum de vente ou de location demandé et les conditions de vente ou de location sont clairement spécifiés.

En cas de contrats d'intermédiation d'achat ou de location pour lesquelles vous recevez la mission de négocier le prix ou les conditions d'achat ou de location, le prix maximum d'achat ou de prise en location ainsi que ces conditions d'achat ou de location sont clairement spécifiés.

4.   Le tarif (commission) doit être indiqué et doit être le tarif global, y compris la TVA, toutes autres taxes et le coût de tous les services à payer obligatoirement

5.   La liste des attestations requises (certificat PEB, …) doit être annexée au contrat. Il est possible de facturer le coût des attestations ainsi que le coût des démarches en vue de les obtenir, à condition que le contrat le prévoie explicitement.

Si vous offrez la possibilité de demander ces attestations au nom et pour le compte de votre commettant, l'accord exprès de ce dernier est requis par attestation et vous devez indiquer si le prix de ces attestations est inclus dans votre mission ou s’il sera imputé séparément.

Si un coût est imputé pour ces attestations et le cas échéant pour l'obtention de ces attestations, vous devez communiquer, par attestation, le prix total, ou lorsque le prix ne peut raisonnablement être calculé à l'avance, le mode de calcul du prix ou, lorsque ces frais ne peuvent raisonnablement être calculés à l'avance, en tout cas la mention que ces frais peuvent être exigibles.

Le coût demandé correspond au coût réel pour l'attestation et le cas échéant pour l'obtention de l'attestation. Sur simple demande de votre commettant, vous devez fournir la preuve du coût réel.

 

6.   La durée du contrat.

Le contrat indique clairement s’il est à durée déterminée ou indéterminée. S'il s'agit d'un contrat à durée déterminée, la durée du contrat est mentionnée.

En cas de contrat non exclusif, la durée du contrat peut être indéterminée, à condition que le délai de préavis soit clairement indiqué avec un maximum de 2 mois.

En cas d’exclusivité (ou de co-exclusivité), la durée du contrat est de maximum 6 mois. Le contrat peut toutefois être prolongé ou renouvelé tacitement : en ce cas, voir point 2 ci-dessus.

Le contrat doit toujours contenir une clause de résiliation permettant au consommateur de mettre fin au contrat sans devoir donner de motif. Une indemnité peut toutefois être prévue mais elle ne peut excéder :

• si le bien n’est pas venu ou loué dans les 6 mois qui suivent la résiliation :

-    maximum 50 % de la commission si le contrat est résilié pendant les 3 premiers mois ;

-    maximum 25 % de la commission si le contrat est résilié après les 3 premiers mois ;

• si l’immeuble est loué ou vendu par le commettant ou un tiers dans les 6 mois qui suivent la résiliation: 75 % de la commission (l’indemnité peut aller jusqu’à 100 % si la vente ou la location a été faite à une personne à laquelle vous aviez fourni des informations précises et individuelles – voir infra point 12).

Exemple de clause : En cas de mission de vente : Le commettant a le droit de mettre fin immédiatement au contrat à tout moment, et sans motif, moyennant le paiement à l’agent d’une indemnité de résiliation équivalente à … % (maximum 50%) de la rémunération de l’agent si le contrat est résilié pendant les 3 premiers mois et … % (maximum 25 %) de cette rémunération si le contrat est résilié après les 3 premiers mois. Toutefois, si l’immeuble est vendu endéans un délai de 6 mois prenant cours à dater de la résiliation de la convention, l’indemnité due par le commettant sera équivalente à … % (maximum 75%) de la rémunération de l’agent. En cas de mission de location : Le commettant a le droit de mettre fin immédiatement au contrat à tout moment, et sans motif, moyennant le paiement à l’agent d’une indemnité de résiliation équivalente à … % (maximum 50%) de la rémunération de l’agent si le contrat est résilié pendant les 3 premiers mois et … % (maximum 25 %) de cette rémunération si le contrat est résilié après les 3 premiers mois. Toutefois, si l’immeuble est loué endéans un délai de 6 mois prenant cours à dater de la résiliation de la convention, l’indemnité due par le commettant sera équivalente à … % (maximum 75%) de la rémunération de l’agent

7.   Le contrat doit toujours indiquer qu’en cas de non réalisation de la vente ou de la location en raison d’une condition (suspensive ou résolutoire), aucun honoraire ni aucune commission n’est réclamé à votre commettant.

Exemple de clause : En cas de mission de vente : Si aucun candidat acquéreur, s’étant engagé fermement à acquérir, n’est trouvé par l’agent, le commettant ne sera redevable d’aucune rémunération. Si la vente n’est pas finalisée en raison d’une condition suspensive ou résolutoire, indépendante de la volonté du commettant, aucune rémunération n’est due à l’agent. En cas de mission de location : Si aucun candidat locataire, s’étant engagé fermement à louer, n’est trouvé par l’agent, le commettant ne sera redevable d’aucune rémunération. Si la location n’est pas finalisée en raison d’une condition suspensive ou résolutoire, indépendante de la volonté du commettant, aucune rémunération n’est due à l’agent.

8.   Le contrat doit toujours stipuler que le commettant est informé sur un support durable périodiquement et au moins une fois par mois de l’exécution de votre mission ainsi que la manière dont vous informerez votre commettant.

Exemple de clause : L’agent informera périodiquement et au moins une fois par mois le commettant du suivi de l’exécution de sa mission, sur le support durable suivant :…

9.   Le contrat doit toujours contenir la mention de la date et de l’adresse précise (c’est-à-dire la commune, la rue et le numéro) du lieu où le contrat d’intermédiation est conclu. Cette mention ne doit pas être écrite à la main par le consommateur mais il ne peut s'agir d'une clause standard préimprimée.

10.   Si le contrat prévoit que votre mission est remplie lorsqu’un candidat acquéreur ou locataire a émis une offre valable, il faut indiquer dans le contrat que cette offre doit être faite sur un support durable qui donne à votre commettant une preuve certaine de cette offre.

Exemple de clause : En cas de mission de vente : La rémunération est définitivement due à la signature d’un compromis de vente sous seing privé valable ou si une offre d’achat valable est émise sur un support durable par un candidat acquéreur, conformément aux conditions définies par le présent contrat. En cas de mission de location : La rémunération est définitivement due à la signature d’un contrat de bail valable ou si une offre de location valable est émise sur un support durable par un candidat locataire, conformément aux conditions définies par le présent contrat.

11.   Si votre contrat prévoit que votre mission est considérée comme remplie lorsque votre commettant a vendu ou loué le bien à une personne à qui vous avez donné des informations, il faut indiquer dans votre contrat que vous devez fournir la preuve que des informations précises et individuelles ont été données à cette personne.

12.   Si votre contrat prévoit que vous avez droit à une indemnité dans l’hypothèse où, dans les 6 mois (maximum) suivant la fin de votre mission,  le contrat (compromis de vente ou bail) est conclu avec une personne à laquelle vous avez fourni des informations précises et individuelles dans le cadre de l’exécution de votre mission, il faut que votre contrat indique que, dans les 7 jours ouvrables à dater de la fin de celui-ci, vous communiquerez à votre commettant le nom des candidats acquéreurs ou locataires auxquels vous avez fourni des informations précises et individuelles.

Exemple de clause : En cas de mission de vente : La rémunération est due à l’agent si, dans les six mois suivant l’expiration du contrat, l’immeuble est vendu à une personne à laquelle l’agent a fourni des informations précises et individuelles dans le cadre de l’exécution de sa mission. L’agent communiquera au commettant le nom des  candidats acquéreurs auxquels il a fourni des informations précises et individuelles, endéans sept jours ouvrables à dater de l’expiration du contrat. L’agent communiquera le nom de ces candidats acquéreurs de la manière suivante : … En cas de mission de location : La rémunération est due à l’agent si, dans les 6 mois suivant l’expiration du contrat, l’immeuble est loué à une personne à laquelle l’agent a fourni des informations précises et individuelles dans le cadre de l’exécution de sa mission. L’agent communiquera au commettant le nom des candidats locataires auxquels il a fourni des informations précises et individuelles, endéans sept jours ouvrables à dater de l’expiration du contrat.

L’agent communiquera le nom de ces candidats locataires de la manière suivante :…

13.   Si votre contrat contient une clause indemnitaire fixant un montant forfaitaire en cas de non-respect de l'exclusivité, l'indemnité ne peut être supérieure à 75 % de votre tarif (commission).

14.   UNIQUEMENT POUR LES CONTRATS CONCLUS EN DEHORS DE L’ENTREPRISE

Préalablement à la conclusion du contrat, l’agent immobilier doit fournir au commettant les informations précontractuelles de vente ou de location requises par l’Art.VI.45. en Art.VI.64. du Code de droit économique. Une check-list de ces informations est disponible sur notre site Internet.

De manière à pouvoir prouver que vous avez bien fourni ces informations précontractuelles au consommateur, nous vous recommandons de faire signer cette check-list par ce dernier ‘pour réception’.