La digitalisation au service du dépistage des faux agents immobiliers !

Fin 2023, le nombre d’agents immobiliers en Belgique s’élevait à 10.972. A côté de ces professionnels subsiste malheureusement un petit groupe tenace de faux agents immobiliers qui font fi des lois et règles régissant l’accès à la profession. Ces personnes, qui ne disposent donc pas d’agréation IPI, constituent un réel danger pour le consommateur et doivent être écartées du marché immobilier, voire poursuivies devant les tribunaux ! C’est l’une des missions légales de l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). Pour s’en acquitter, l’IPI fait appel à des détectives privés qui peuvent notamment endosser la casquette d’un potentiel acquéreur. Si l’exercice illégal de la profession est avéré, des poursuites judiciaires peuvent être entamées.

En 2023, 732 dossiers ont été ouverts dans le cadre d'un exercice illégal de la profession d’agent immobilier, soit près du double par rapport à 2022 (372). Cette forte hausse s’explique par le développement d’un outil digitalisé plus performant pour le Département Dépistage de l’IPI, ce qui simplifie les tâches administratives et permet aux détectives privés d’effectuer davantage de contrôles et inspections (555 en 2023).

Un dossier ouvert ne signifie pas systématiquement qu’une procédure est introduite devant les tribunaux, car l’IPI recueille d’abord des informations. Si l’activité d'une personne n’est pas illégale, le dossier peut rapidement être clôturé (par exemple, un employé dans une agence immobilière ou un syndic copropriétaire). « 61% des dossiers ouverts en 2023 ont été clôturés », explique Nicolas Watillon, président de l’IPI. « Toutefois, s'il s’avère qu’il y a bel et bien exercice illégal de la profession, le faux agent immobilier est tenu de régulariser sa situation soit en s’inscrivant à l’IPI, soit en exerçant en qualité d’employé au sein d’une agence immobilière, soit en mettant immédiatement un terme à ses activités. »

A défaut de régulariser sa situation, l’IPI entame des poursuites judiciaires (25 nouvelles procédures en 2023). Dans la très grande majorité des cas, les tribunaux confirment l’exercice illégal de la profession et condamnent dans la foulée le faux agent immobilier. L’année dernière, 16 jugements et arrêts sur les 18 étaient favorables à l’IPI. Dans un dossier, un appel a été interjeté, de sorte qu'un jugement définitif n'a pas encore été obtenu. Dans l’autre cas, la situation a été régularisée entretemps. En pratique, une condamnation équivaut à la cession immédiate de l’activité illégale, et s’assortit souvent d’astreintes financières pouvant grimper jusqu’à 5.000 € par infraction et par jour.

Sur le plan disciplinaire, 1.900 dossiers ont été ouverts l’année dernière, ceci sur base de plaintes ou des contrôles aléatoires effectués par l’IPI au sein des agences immobilières. La Chambre exécutive francophone de l’IPI a ouvert 586 dossiers contre 1.314 du côté néerlandophone.

Au total, les Chambres ont prononcé 280 décisions disciplinaires en 2023 dont 190 sanctions majeures (près de 70% du total). Ainsi, 30 agents immobiliers ont perdu leur agréation IPI (radiation) tandis que 160 autres ont été interdits d’exercer temporairement (suspension allant de un jour à deux ans maximum). La Chambre pourrait être amenée à prononcer de telles sanctions en cas d’inertie caractérisée du syndic, d’une mauvaise utilisation du compte de tiers ou encore d’une collaboration avec un faux agent immobilier. Notons que chaque décision peut prendre en compte plusieurs griefs repris au sein d'un même dossier, voire de plusieurs dossiers ouverts contre un agent immobilier.

Précisons que les Chambres ne peuvent accorder de réparation judiciaire ni contraindre l’agent immobilier à rembourser et/ou indemniser un plaignant. Seules les juridictions judiciaires sont compétentes à cet effet.

*il peut s’agir d’une suspension du prononcé, d’une réouverture de débat ou encore d’une sanction autonome de formation

Les référendaires et experts de l’IPI se rendent régulièrement sur le terrain afin de contrôler le bon fonctionnement des agences immobilières. Divers aspects sont donc vérifiés tels que le respect de l’obligation de formation, l’inscription sous les bons codes NACEBEL, l’utilisation du compte de tiers, etc. En 2023, 596 contrôles ont été effectués, soit une hausse de 35% par rapport à 2022. Dans 274 dossiers, une lettre de remontrance a été envoyée au contrevenant tandis que 66 agents immobiliers ont été convoqués devant la Chambre exécutive disciplinaire parce que les manquements constatés ont été estimés suffisamment graves par l’assesseur juridique.