Contrats de courtage avec un consommateur: résumé des clauses obligatoires et des clauses interdites

1.      Les contrats de courtage doivent contenir une clause de rétractation par laquelle le consommateur peut, pendant une certaine période, se rétracter du contrat. Le délai de rétractation varie selon l’endroit où le contrat est conclu, à savoir soit ‘au sein de l’entreprise’ soit ‘en dehors de l’entreprise.

• La clause de rétractation doit indiquer 7 jours ouvrables si le contrat est conclu au sein de l’entreprise.
• La clause de rétractation doit indiquer 14 jours calendrier si le contrat est conclu en dehors de l’entreprise. En ce cas, le modèle de formulaire de rétractation doit en outre être remis au consommateur, que ce dernier a la possibilité – mais pas l’obligation – d’utiliser (il peut également faire une autre déclaration dénuée d'ambiguïté exposant sa décision de se rétracter du contrat).

Exemple de clause de rétractation pour un contrat conclu au sein de l’entreprise :

Exemple de clause de rétractation pour un contrat conclu en dehors de l’entreprise :

La décision de se rétracter du contrat ne doit pas nécessairement être envoyée par lettre recommandée par le consommateur, mais la charge de la preuve qu’il s’est rétracté repose sur ce dernier.

NB : cette clause doit figurer dans tous les contrats ; mais le contrat peut prévoir, moyennant accord explicite et préalable du consommateur, que cette disposition ne s’applique pas pour autant que les conditions suivantes soient remplies :

            Pour les contrats conclus ‘au sein’ de l’entreprise

Si la mission de courtage est réalisée dans les 7 jours ouvrables à dater du lendemain de la signature du contrat, pour autant que le commettant n’ait pas encore exercé à ce moment son droit de rétractation. Si vous souhaitez utiliser cette possibilité, nous recommandons d’insérer la clause suivante juste en-dessous de la clause des « 7 jours » visée ci-dessus, de faire biffer par le consommateur la mention inutile et de le faire signer juste en-dessous :

            Pour les contrats conclus ‘en dehors’ de l’entreprise

Si la mission de courtage est réalisée dans les 14 jours calendriers à dater du lendemain de la signature du contrat, pour autant que le commettant n’ait pas encore exercé à ce moment son droit de rétractation. Si vous souhaitez utiliser cette possibilité, nous recommandons d’insérer la clause suivante juste en-dessous de la clause des « 14 jours » visée ci-dessus, de faire biffer par le consommateur la mention inutile et de le faire signer juste en-dessous :

2.        En cas de prolongation tacite du contrat, la clause de prolongation tacite doit figurer au recto de la 1^ère page, en caractères gras et dans un cadre distinct du texte.

Cette clause doit obligatoirement mentionner :

• la date ultime à laquelle le consommateur peut s’opposer la reconduction tacite du contrat, sachant que le délai de préavis ne peut être supérieur à 1 mois, et les modalités selon lesquelles il            doit notifier cette opposition ;
• le fait que le consommateur peut, après la reconduction tacite du contrat, résilier le contrat à tout moment et sans indemnité au terme d’un délai de préavis de maximum 1 mois.

Exemple de clause :

3.        Une description claire, non équivoque et sous une seule rubrique du contrat, de votre mission et de l’étendue de vos pouvoirs.

Il faut notamment indiquer si vous avez le pouvoir de conclure le contrat (de vente ou de location) au nom et pour le compte de votre commettant.

Si vous avez le pouvoir de négocier le prix et/ou les conditions de vente ou de location : une description claire de cette possibilité et des limites de celle-ci, notamment par une spécification du prix minimum de vente ou de location et des conditions de vente ou de location.

4.        Le tarif (commission) doit être indiqué et doit être le tarif global, y compris la TVA, toutes autres taxes et le coût de tous les services à payer obligatoirement.

5.        La durée du contrat.

En cas d’exclusivité (ou de co-exclusivité), la durée du contrat est de maximum 6 mois. Le contrat peut toutefois être prolongé tacitement : en ce cas, voir point 3 ci-dessus.

Le contrat doit toujours contenir une clause de résiliation permettant au consommateur de mettre fin au contrat sans devoir donner de motif. Une indemnité peut toutefois être prévue mais elle ne peut excéder :

•  50 % de la commission à condition que le bien ne soit pas loué ou vendu dans les 6 mois qui suivent la résiliation ;
•   75 % de la commission si l’immeuble est loué ou vendu par le commettant ou un tiers dans les 6 mois qui suivent la résiliation (l’indemnité peut toutefois aller jusqu’à 100 % si la vente ou la location a été faite à une personne à laquelle vous aviez fourni des informations précises et individuelles – voir infra point 11).

Exemple de clause :

6.        Le contrat doit toujours indiquer qu’en cas de non réalisation de la vente ou de la location en raison d’une condition (suspensive ou résolutoire), aucun honoraire ni aucune commission n’est réclamé à votre commettant.

Exemple de clause :

7.        Le contrat doit toujours stipuler que le commettant est informé périodiquement et au moins une fois par mois de l’exécution de votre mission ainsi que la manière dont vous informerez votre commettant.

Exemple de clause :

8.        Le contrat doit toujours contenir la mention manuscrite faite par le consommateur de la date et de l’adresse exacte (c’est-à-dire le code postal, la commune, la rue, le numéro) où le contrat de courtage est conclu.

9.        Si le contrat prévoit que votre mission est remplie lorsqu’un candidat acquéreur ou locataire a émis une offre valable, il faut indiquer dans le contrat que cette offre doit être faite dans un écrit ou d’une autre manière qui donne à votre commettant une preuve certaine de cette offre.

Exemple de clause :

10.      Si votre contrat prévoit que votre mission est considérée comme remplie lorsque votre commettant a vendu ou loué le bien à une personne à qui vous avez donné des renseignements, il faut indiquer dans votre contrat que vous devez fournir la preuve que des renseignements précis ont été donné à cette personne.

11.      Si votre contrat prévoit que vous avez droit à une indemnité dans l’hypothèse où, dans les 6 mois (maximum) suivant la fin de votre contrat, l’immeuble est vendu ou loué à une personne avec laquelle vous avez été en contact dans le cadre de l’exécution de votre mission, il faut que votre contrat indique que, dans les 7 jours ouvrables à dater de la fin de votre contrat, vous communiquerez à votre commettant le nom des candidats acquéreurs ou locataires auxquels vous avez fourni des renseignements précis et individuels et la manière dont vous communiquerez ces noms.

Exemple de clause :

12.      uniquement pour les contrats conclus en dehors de l’entreprise

Préalablement à la conclusion du contrat, l’agent immobilier doit fournir au commettant les informations précontractuelles requises par l’article VI.64 du Code de droit économique. Une check-list de ces informations est disponible sur notre site Internet.

De manière à pouvoir prouver que vous avez bien fourni ces informations précontractuelles au consommateur, nous vous recommandons de faire signer cette check-list par ce dernier ‘pour réception’.