Le recouvrement des charges de copropriété

Il n’existe pas une association de copropriétaires qui n’est pas confrontée, un jour ou l’autre, à un copropriétaire en défaut de payer régulièrement les charges de copropriété afférentes à son lot. Face à telle une situation, a priori banale, se cache une multitude d’écueils à éviter et une myriade de solutions pratiques à mettre en œuvre afin de recouvrir efficacement aux sommes qui restent dues à l’association par les différents copropriétaires débiteurs.

Cette formation sera l’occasion, dans un premier temps, de brosser les diverses questions qui se posent préalablement à l’introduction d’une procédure en justice. Nous reviendrons brièvement sur la notion de « charges de copropriété » (provisions, fonds de roulement, fonds de réserves...) et sur les règles relatives à l’imputation des paiements.

Ensuite, il sera question de dresser chronologiquement l’ensemble des étapes d’une procédure judiciaire en recouvrement d’arriérés de charges de copropriété : conditions préalables (mandat du syndic et approbation des comptes), introduction de la procédure et conseils pratico-pratiques (condamnation provisionnelle, plan d’apurement judiciaire...), jugement définitif et mesures d’exécution forcée (saisies), indemnité de procédure et répartition des frais de procédure... Nous aborderons également, d’une part, la question épineuse des situations d’indivision et de démembrement de propriété (usufruit) et, d’autre part, l’article 3.94 § 1 du Code civil (arriérés en cas de cession d’un lot).

Enfin, nous aurons un mot sur les conséquences, pour l’association des copropriétaires, des situations de surendettement (procédures en règlement collectif de dettes et en réorganisation judiciaire et) et d’insolvabilité (faillite) avant de laisser un temps, en guise de clôture, à une séance de questions-réponses de manière à pouvoir viser des situations éminemment concrètes.

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