Loyers abusifs, Commission paritaire locative et action en révision

Comme annoncé dans notre précédent IPI-Mail, à partir du 1er mai 2025, l’Ordonnance du 28 octobre 2021 visant à instaurer une commission paritaire locative et à lutter contre les loyers abusifs, prendra son plein effet. Le bailleur sera désormais tenu de ne pas proposer un loyer abusif. A défaut, le preneur pourra solliciter une révision du loyer. Vous trouverez dès lors ci-dessous un rappel des dispositions déjà en vigueur ainsi qu’une analyse des nouvelles procédures.

1. Un loyer abusif

Pour rappel, l’article 224 du Code bruxellois du logement déclare qu’un loyer est présumé abusif dans 2 cas, à savoir, lorsqu’il :

a) dépasse de vingt pour cent son loyer de référence.

b) n’excède pas de vingt pour cent son loyer de référence mais qu’il accuse des défauts de qualités substantiels intrinsèques au logement ou à son environnement ;

Le loyer de référence est défini par le code comme « le loyer médian repris dans la grille indicative des loyers pour le bien visé ». Ce dernier doit d’ailleurs obligatoirement être repris dans le contrat de bail depuis le 2 décembre 2021.

Cette définition du loyer abusif est une présomption, à savoir qu’il est possible pour le bailleur de justifier par certains motifs une dérogation à cette définition. En effet, cette présomption peut être renversée lorsqu’il est établi que la différence entre le loyer pratiqué et le loyer de référence est justifiée par des éléments de confort substantiels intrinsèques au logement ou à son environnement.

La Commission paritaire locative (CPL) en a d’ailleurs pris compte dans un avis rendu le 20 janvier 2025 suite à une demande d’un locataire en concluant que le loyer du bien soumis est raisonnable et ne doit pas, par conséquent, être révisé « compte tenu du montant du loyer, des éléments de confort, de la localisation de l’appartement et des explications données par le bailleur ».

A contrario, dans un autre avis du 20 janvier 2025, la CPL a estimé, sur base d’une autre demande, que le montant demandé pour le loyer avait un caractère déraisonnable pour les motifs suivants :

« La décision des membres se fonde sur l'absence de boîte aux lettres individuelle, la localisation du bien, l'existence de troubles de jouissance, l'absence de système de comptage individualisé pour la consommation d’électricité et le caractère inutilisable de l'étage en raison de la hauteur insuffisante sous plafond, constituant autant de défauts de qualité intrinsèque du logement ou de son environnement.

En outre, les membres ont considéré que l’écart entre le loyer effectivement demandé et le loyer issu de la grille de référence des loyers ne semble pas justifié par des éléments de confort substantiels intrinsèques au logement ou à son environnement. ». Suite à ces conclusions, la CPL a proposé aux parties une conciliation en vue d’atteindre un juste équilibre entre les intérêts de celles-ci.

Concernant les défauts de qualité substantiels intrinsèques pouvant être pris en compte pour évaluer la justesse du loyer, le Gouvernement a établi une liste par arrêté du 25 janvier 2024 sur laquelle la CPL peut se baser :

• les seuls équipements sanitaires du logement ne sont pas situés dans un local prévu à cet usage ou ne sont accessibles que via les parties communes de l’immeuble ;
• le logement n’est pas doté d’une cuisine équipée ;- le logement ne dispose que partiellement ou pas du tout d’un système de chauffage ou d’un système de production d’eau chaude sanitaire ;
• le logement ne dispose pas d’un système de comptage individualisé pour la consommation d’eau, d’électricité et de gaz et pour les chauffages locaux ;
• le logement ne dispose pas de parlophone ou d’ascenseur si le logement est situé au-delà du 3e étage ;
• le logement ne dispose pas d’une boîte aux lettres individuelle ;
• le logement n’a pas à disposition de pré-équipement pour le placement d’une machine à laver.

L’ensemble de ces éléments devront désormais également vous guider pour la réalisation

d’estimations et de votre devoir de conseil envers vos clients.

2. L’action en révision

224/1) :

a) b) La procédure de cette nouvelle action en révision pour loyer abusif se déroule comme suit (art.

Introduction de la demande : celle-ci ne peut être introduite qu’après un certain délai

suivant la conclusion du bail :

• pour les baux de courte durée de plus d’un an (art. 238) : 2 mois
• pour les baux de longue durée (art. 237) : 3 mois

c) d) e) Recours à la Commission paritaire locative : dans le cadre de la procédure de révision,

chacune des parties peut saisir la CPL pour lui demander un avis qui doit être rendu dans

les 2 mois. Pour rappel, la procédure n’est pas contraignante et peut déboucher sur un

accord entre les parties suite à une conciliation.

Juge de paix : les parties peuvent saisir le Juge de paix afin qu’il rende un jugement sur la

révision du loyer. Elles peuvent le faire directement ou suite à un échec d’une conciliation

devant la CPL. Le Juge pourra également, de sa propre initiative, demander à la CPL un avis

sur la justesse du loyer.

Jugement : le Juge peut décider de la révision du loyer. Le loyer révisé par le jugement

pourra produire ses effets au plus tôt 4 mois avant la date de dépôt de l’acte introductif

d’instance.

Exception : cas où un bailleur a déjà été contraint de réviser un loyer abusif pour un même

bien :

• la demande de révision peut être introduite à tout moment du contrat de bail ;
• le loyer révisé peut produire ses effets à compter du premier mois du contrat de bail.