Une mission de vente ou de location peut-elle être suspendue à la suite des mesures prises dans le cadre du coronavirus ?

Les missions de vente ou de location conclues avec les consommateurs sont soumises à une forte pression, car elles ont été conclues pour une "durée déterminée". L'agent immobilier s'engage à fournir des services pendant cette période et, en contrepartie, il ne recevra de rémunération que s'il a trouvé un acheteur/locataire.

Le client/consommateur a le droit de faire exécuter sa tâche par l'agent immobilier tout au long de la mission. Ce droit implique que l'agent immobilier dispose continuellement de la possibilité de réaliser ses engagements. Cela signifie qu'une entrave à la possibilité d'exécuter le service en soi entraîne, sous des conditions strictes pendant toute la durée de l'entrave, la suspension de la "durée déterminée" de la mission de courtage.

La notion de force majeure est importante pour évaluer si la durée de la mission de courtage est prolongée au profit de l'agent immobilier en raison de la crise du COVID-19 et des réglementations connexes.

Dans notre droit, les conditions de force majeure sont très strictes. Mais dans le contexte actuel, personne ne peut dire que le virus qui nous affecte ne constitue pas un cas de force majeure.  D’autre part, il ne faut pas que l'"impossibilité absolue" (condition de la force majeure) soit "définitive".  Il suffit qu'un engagement, à un moment donné, soit totalement irréalisable pour qu'il y ait force majeure, qui ne sera effective, avec effet suspensif, que pendant le temps correspondant à la durée totale de l'empêchement.

 

En résumé : le délai des missions de vente ou de location est suspendu par les mesures prises dans le cadre du coronavirus

 

Les mesures gouvernementales restreignent la liberté de mouvement et les contacts interpersonnels de manière si intensive qu'elles engendrent une impossibilité absolue (mais heureusement temporaire) pour réaliser la prestation à laquelle l'agent immobilier s'est engagé.

Le COVID-19 et les mesures du gouvernement rendent illusoire le fait que les missions de courtage soient encore exécutables d’un point de vue pratique et/ou juridique. Ce constat était évident depuis les mesures du 12 mars, mais il a encore été renforcé le 18 mars dernier.

D'un point de vue juridique, dans les circonstances actuelles, il peut être question d’une suspension temporaire de la mission de courtage pour cause de force majeure. Comme l'agent immobilier se trouve dans l’impossibilité de remplir sa mission suite aux mesures imposées, nous devons pouvoir arguer que la mission de courtage est temporairement suspendue (au moins depuis le 18 mars et ce jusqu'au jour où les agents immobiliers pourront à nouveau être actifs (organisation de visites de biens, etc.)), pour autant que toute possibilité d’exécuter la mission n’ait pas disparu.

Il nous semble que la force majeure temporaire peut être invoquée pour suspendre temporairement les engagements pris dans le cadre des missions de courtage dès lors que ces missions ne peuvent plus être exécutées. Le contrat continue toutefois d'exister, et les parties doivent le respecter, par exemple pour ce qui concerne les dispositions liées à la clause d’exclusivité.

30 mars 2020