Délais de préavis, cession de bail, sous-location, décès du preneur

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Créé le 26/12/2021

Mis à jour le 04/08/2022

Délais de préavis pour les baux de résidence principale de 9 ans

Congé donné par le bailleur

  • 6 mois de préavis à tout moment pour occupation personnelle
  • 6 mois à l’échéance d’un triennat pour travaux ou sans motif
  • 6 mois de préavis à tout moment sans motivation, mais avec le paiement d'une indemnité.

Congé donné par le preneur

  • 3 mois à tout moment. Le délai de préavis prend cours le premier jour du mois suivant celui au cours duquel le préavis est donné.

Congé donné par le bailleur

  • 6 mois de préavis à tout moment pour occupation personnelle
  • 6 mois à l’échéance d’un triennat pour travaux ou sans motif

Congé donné par le preneur

  • 3 mois à tout moment avec une indemnité de 3,2,1 mois de loyer si le bail prend fin dans les trois premières années

    Congé donné par le bailleur

    • 6 mois de préavis à tout moment pour occupation personnelle
    • 6 mois à l’échéance d’un triennat pour travaux ou sans motif

    Congé donné par le preneur

    • 3 mois à tout moment avec une indemnité de 3,2,1 mois de loyer si le bail prend fin dans les trois premières années.

    Délais de préavis pour les baux de résidence principale de courte durée

    La nouveauté du projet de décret flamand relatif à la location de logements est la possibilité pour le locataire de résilier à tout moment un contrat de bail de courte durée. De plus, l’indemnité de préavis due par le locataire en cas de résiliation anticipée est réduite de moitié par rapport à une résiliation anticipée d'un contrat de bail de longue durée. Si le locataire cesse le contrat de bail par anticipation, le bailleur a droit à une indemnité équivalente au loyer d’un mois et demi, d’un mois ou d'un demi-mois, selon que le contrat de bail prend fin durant la première, la deuxième ou la troisième année, compte tenu de la date de début du premier contrat de bail.

    Congé donné par le bailleur

    • 3 mois de préavis et paiement d’une indemnité d’un mois de loyer après la première année de location et uniquement pour un motif d’occupation personnelle  

    Congé donné par le preneur

    • 3 mois de préavis à tout moment et paiement d’une indemnité d’un mois de loyer.

    Congé donné par le bailleur

    • 3 mois de préavis et paiement d’une indemnité d’un mois de loyer après la première année de location et uniquement pour un motif d’occupation personnelle  

    Congé donné par le preneur

    • 3 mois de préavis à tout moment et paiement d’une indemnité d’un mois de loyer

    Cession de bail

    Le locataire peut-il céder le bail?

    La cession du contrat de bail est en principe interdite, sauf accord écrit et préalable du bailleur.

    L’ordonnance rappelle tout d’abord que la cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur et qu’en  cas d’autorisation, le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire, incluse dans l'accord sur la cession du bail.

    L’article 230§2 prévoit ensuite la procédure à respecter en cas de cession :

    • Le projet de cession est notifié par courrier recommandé par le preneur au bailleur et doit mentionner les références du cessionnaire
    • Le bailleur communique son accord sur la cession dans les trente jours de la réception du projet.  Passé ce délai, la cession est réputée refusée.
      Préalablement à la cession, le cédant doit communiquer au cessionnaire copie du contrat de bail et de l'état des lieux d'entrée
    • Il est dressé un état des lieux de sortie intermédiaire avant la sortie du preneur cédant, les frais étant partagés entre les trois parties.
    • L'état des lieux de sortie, joint à l'état des lieux initial, vaut état des lieux d'entrée à l'égard du preneur cessionnaire.

    Le décret prévoit, comme à Bruxelles, que la cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur et que dans ce cas le cédant est déchargé de toute obligation future sauf convention contraire incluse dans l'accord sur la cession du bail. On observera toutefois que le régime applicable auparavant uniquement aux baux de résidence principale est à présent d’application à tous les baux d’habitation.

    Sous-location

    Le locataire peut-il sous-louer le bail?

    Un locataire (personne physique) qui affecte le bien loué à sa résidence principale ne peut donner la totalité du bien en sous-location. Le locataire peut sous-louer une partie de ce bien avec l'accord du bailleur à condition que le reste du bien loué demeure affecté à sa résidence principale. La durée de la sous-location ne peut dépasser celle du contrat de bail principal qui reste à courir. 

    Le locataire doit uniquement payer une indemnité au sous-locataire lorsqu’il résilie le contrat de bail principal durant les trois premières années du contrat de sous-location. Le sous-locataire a droit à une indemnité équivalente à trois, deux ou un mois de loyer, selon que le contrat de sous-location prend fin respectivement durant la première, la deuxième ou la troisième année.

    Si le locataire met fin au contrat de bail principal avant l’expiration du délai convenu, il est tenu de donner au sous-locataire un congé de minimum trois mois.Si le bailleur met fin au contrat de bail principal, le locataire est tenu de signifier une copie de la résiliation au sous-locataire au plus tard quinze jours après l’avoir reçue et de l’informer que la sous-location prend fin le même jour que le bail principal.

    La sous-location est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur pour tous les baux d’habitation. Le projet de sous-location est notifié par courrier recommandé par le preneur au bailleur au moins quinze jours avant sa conclusion. Le preneur qui affecte le bien loué à sa résidence principale ne peut sous-louer la totalité du bien mais uniquement une partie et avec l'accord du bailleur. La durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal restant à courir. Lorsque le bailleur met fin au bail principal, le preneur est tenu de notifier une copie du congé au sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal.

    Dans le cas d'un bail de résidence principale, lorsque le preneur met fin anticipativement au bail principal, il est tenu de donner au sous-locataire un congé de trois mois au moins, accompagné d'une copie du congé qu'il donne au bailleur et de payer au sous-locataire une indemnité.

    La sous-location est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur pour tous les baux d’habitation. Le preneur qui n'affecte pas le bien loué à sa résidence principale ne peut sous-louer le bien en totalité ou en partie pour servir de résidence principale au sous-locataire. Lorsque le bailleur met fin au bail principal, le preneur notifie par envoi recommandé une copie du congé au sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal.

    Lorsque le preneur met fin anticipativement au bail principal, il donne au sous-locataire, dans les huit jours suivant la notification du congé au bailleur, un congé de trois mois au moins notifié par envoi recommandé, accompagné d'une copie du congé qu'il donne au bailleur et doit payer une indemnité équivalente à trois mois de loyer au sous-locataire.

    Décès du preneur

    Pour tous les baux d’habitation:

    Le contrat de bail n’est pas résilié en cas de décès du bailleur. Si le dernier locataire décède, le contrat de bail est résilié de plein droit à la fin du deuxième mois suivant le décès du dernier locataire, sauf si, dans ce délai, ses héritiers déclarent vouloir poursuivre le contrat. Lorsqu'il est mis fin de plein droit au contrat de bail, une indemnité d’un mois de loyer est due au bailleur. En ce qui concerne la location d’un logement pour étudiant, le contrat de bail est résilié de plein droit par le décès du locataire le premier jour du mois suivant le décès.

    Le bailleur peut considérer le bail comme résilié de plein droit en cas de décès du preneur si les deux conditions suivantes sont remplies :

    • La logement est inoccupé après le décès
    • Le loyer et/ou les charges demeurent impayées pendant plus de deux mois

    Si le bailleur veut récupérer la garantie locative il devra déposer une requête unilatérale devant le juge de paix compétent.

    Soit les lieux sont inoccupés après le décès et vide de meubles : le bail est résilié de plein droit dans les trois mois du décès du preneur.

    Soit les lieux sont inoccupés après le décès mais garni de meubles : dans ce cas le bail sera résilié de plein droit dès qu’un constat d’inventaire des biens présents dans le logement aura été réalisé par un huissier. Le bailleur en dispose en bon père de famille (évacuation, conservation dans un garde-meuble, vente, etc) aux frais des ayants droit préalablement mis en demeure.

    Les personnes domiciliées depuis plus de six mois dans les lieux à la date du décès du preneur peuvent demander dans le mois à dater du décès de reprendre le bail aux mêmes conditions que celles qui préexistaient au décès du preneur.

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