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La mission de location ou de vente : quelles mentions sont obligatoires - et quelles mentions sont interdites ?

La mission de location ou de vente : quelles mentions sont obligatoires - et quelles mentions sont interdites ?

Champ d'application : fédéral
Créé le 25/04/2018
Dernière mise à jour 08/04/2020

Cadre législatif

« L’AR Freya » ou « l’AR relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’intermédiaire d’agents immobiliers » du 12 janvier 2007 détermine ce qu’une mission d’intermédiation doit mentionner et ne peut pas mentionner.

Art. 1. Le présent arrêté s'applique aux contrats d'intermédiaire de vente, achat et location conclus entre les agents immobiliers, visés par l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier, et les consommateurs.
Art. 2. La mission d'intermédiation fait l'objet d'un contrat écrit. [...]

Les dispositions de cet arrêté royal ne sont pas optionnelles.

Un agent immobilier doit recevoir une mission écrite pour la mise en vente ou la mise en location d’un logement, mais également pour rechercher un bien à acheter ou à louer.

Obligatoire dans la mission d’intermédiation

Une mission doit obligatoirement mentionner ce qui suit. 

Clause de rétractation

  • 7 jours ouvrables (pour les contrats conclus au sein de l’entreprise).
  • 14 jours calendrier (pour les contrats conclus en dehors de l’entreprise).
EXEMPLE. Dans les sept jours ouvrables à dater du lendemain du jour de la signature du présent contrat, le consommateur a le droit de se rétracter de la mission, à condition d'en prévenir l’agent immobilier. Toute clause par laquelle le consommateur renoncerait à ce droit est nulle. En ce qui concerne le respect du délai, il suffit que la notification soit expédiée avant l'expiration de celui-ci.
EXEMPLE. Dans les quatorze jours calendrier, à dater du lendemain du jour de la signature du présent contrat, le consommateur a le droit de se rétracter de la mission, à condition d'en prévenir l’agent immobilier. Toute clause par laquelle le consommateur renoncerait à ce droit est nulle. En ce qui concerne le respect du délai, il suffit que la notification soit expédiée avant l'expiration de celui-ci. 

En savoir plus sur la clause de rétractation.

Mention de la prolongation tacite

Forme CONTENU

Au recto de la première page

La date ultime de résiliation
En caractères gras La manière dont la résiliation est notifiée (le délai de préavis ne peut excéder un mois)
Dans un cadre distinct du texte

Le fait que le consommateur peut, après la reconduction tacite, résilier le contrat à tout moment au terme d’un délai de préavis de maximum 1 mois, et ce sans indemnité de préavis.

Si la mission prévoit une prolongation tacite, cette clause doit figurer au recto de la première page, en caractères gras et dans un cadre distinct du texte.

La clause doit obligatoirement mentionner : la date ultime à laquelle le consommateur peut résilier le contrat, les modalités selon lesquelles il doit notifier cette résiliation, le fait que le consommateur peut, après la reconduction tacite du contrat, résilier le contrat à tout moment au terme d’un délai de préavis de maximum 1 mois. Aucune indemnité n’est due par le consommateur. 

EXEMPLE. Sauf renonciation notifiée par courrier recommandé à l’autre partie un mois avant l’échéance visée à l’article …, soit au plus tard le …, le présent contrat sera prolongé tacitement pour une durée indéterminée, et ce aux mêmes conditions. Chacune des parties peut en ce cas mettre fin au contrat sans indemnité et à tout moment moyennant préavis d’un mois notifié par courrier recommandé à l’autre partie.

Mission et étendue des pouvoirs  de représentation

  • Description claire, non équivoque et sous une seule rubrique
  • Indiquer si l’agent immobilier a le pouvoir de conclure une convention ou seulement de proposer des candidats à son commettant
  • Description des limites dans lesquelles l’agent immobilier a le pouvoir de négocier

La mission de l’agent immobilier et l’étendue de ses pouvoirs de représentation doivent être décrites de manière claire et non équivoque sous une seule rubrique du contrat. Il doit clairement apparaître si l’agent immobilier a la mission de conclure un contrat au nom et pour le compte du consommateur (mandat), ou s’il est seulement compétent pour proposer des candidats acquéreurs ou candidats locataires à son commettant (location de services).

Si vous avez, en votre qualité d’agent immobilier, reçu la mission de négocier le prix ou les conditions de vente ou de location, le contrat devra contenir une description claire de cette possibilité et fixer les limites dans lesquelles l’agent immobilier peut négocier le prix (prix minimum de vente) et les conditions.

Mission convenue

  • TVA incluse
  • et y compris toutes taxes et tous les coûts à payer obligatoirement par le consommateur

La mission doit faire mention de votre indemnité (commission). La TVA, toutes les autres taxes et tous les coûts à payer obligatoirement par le consommateur, doivent être compris dans la commission ou l’honoraire de l’agent immobilier.

EXEMPLE. Dans le cas où la commission nette s’établit par exemple à 3% et compte tenu d’une TVA de 21%, l’agent immobilier doit mentionner dans son contrat que la commission s’élève à 3,63% (= 3% + 21% TVA) du prix de vente réalisé.

Durée de la mission et clause de résiliation

  • (Co-)exclusivité : maximum 6 mois
  • Clause de résiliation avec indemnités de résiliation

Si l'agent immobilier se voit conférer le droit (co-)exclusif de vendre ou louer l’immeuble ou le terrain, la durée du contrat ne peut être supérieure à six mois. La mission peut toutefois prévoir une prolongation tacite (voir ci-dessus).

Le contrat doit toujours contenir une clause de résiliation qui donne la faculté au consommateur de mettre fin à la mission d’intermédiation par volonté unilatérale sans qu’un quelconque motif soit exigé. Dans le cas où une indemnité est prévue, celle-ci ne peut excéder : 

  • 50 % de la commission à condition que le bien immobilier, objet de la mission d’intermédiation, ne soit pas vendu ou loué dans les 6 mois qui suivent la résiliation ; 
  • 75 % de la commission si l’immeuble est vendu ou loué dans les 6 mois qui suivent la résiliation. L’indemnité peut se monter à 100 % si la vente a été faite à une personne à laquelle l’agent immobilier a fourni des informations précises et individuelles (voir infra "clause de liste").
EXEMPLE. Le commettant a le droit de mettre fin immédiatement au contrat à tout moment, et sans motif, moyennant le paiement à l’agent d’une indemnité de résiliation équivalente à … % (maximum 50%) de la rémunération de l’agent. Toutefois, si l’immeuble est vendu endéans un délai de 6 mois prenant cours à dater de la résiliation du contrat, l’indemnité due par le commettant sera équivalente à … % (maximum 75%) de la rémunération de l’agent.
EXEMPLE. Le commettant a le droit de mettre fin immédiatement au contrat à tout moment, et sans motif, moyennant le paiement à l’agent d’une indemnité de résiliation équivalente à … % (maximum 50%) de la rémunération de l’agent. Toutefois, si l’immeuble est loué dans un délai de 6 mois prenant cours à dater de la résiliation du contrat, l’indemnité due par le commettant sera équivalente à … % (maximum 75%) de la rémunération de l’agent.

Aucun honoraire n’est dû si ...

La mission doit toujours indiquer qu’aucune commission (honoraire) n’est due en cas de non-réalisation de la vente ou de la location en raison d’une condition suspensive ou résolutoire.

EXEMPLE. Si aucun candidat acquéreur, s’étant engagé fermement à acquérir, n’est trouvé par l’agent, le commettant ne sera redevable d’aucune rémunération. Si la vente n’est pas finalisée en raison de la réalisation d’une condition, indépendante de la volonté du commettant, aucune rémunération n’est due à l’agent.
EXEMPLE. Si aucun candidat locataire, s’étant engagé fermement à louer, n’est trouvé par l’agent, le commettant ne sera redevable d’aucune rémunération. Si la location n’est pas finalisée en raison de la réalisation d’une condition, indépendante de la volonté du commettant, aucune rémunération n’est due à l’agent.

La manière dont le commettant informe périodiquement et au moins une fois par mois le consommateur de l’exécution de la mission

EXEMPLE. L’agent informera périodiquement et au moins une fois par mois le commettant du suivi de l’exécution de sa mission, de la manière suivante :…

Date et adresse

Le contrat doit toujours contenir la mention manuscrite faite par le consommateur de la date et de l’adresse où la mission d’intermédiation est conclue.

Dispositions offre valable

Si le contrat d’intermédiation précise que la mission est remplie lorsqu’une autre partie a émis une offre valable, cette offre doit être faite dans un écrit ou d’une autre manière qui donne au client une preuve certaine de l’offre qui émane de cette autre partie.

EXEMPLE. La rémunération est définitivement due à la signature d’un compromis de vente sous seing privé valable ou si une offre d’achat écrite et valable est émise par un candidat acquéreur, conformément aux conditions définies par le présent contrat.
EXEMPLE. La rémunération est définitivement due à la signature d’un contrat de location sous seing privé valable ou si une offre de location écrite et valable est émise par un candidat locataire, conformément aux conditions définies par le présent contrat.

Informations précises et individuelles

Si la mission d’intermédiation prévoit que le client est tenu de payer des honoraires lorsque le client a lui-même conclu un contrat de vente/location avec une autre partie à laquelle l'agent immobilier a donné des renseignements, la mission doit indiquer que l'agent est tenu d’en fournir la preuve.

Informations précises et individuelles ("Clause de liste")

Si la mission d’intermédiation prévoit que le client est tenu de payer les honoraires après la fin du contrat, dans l’hypothèse où le client signe un contrat de vente ou de location avec une autre partie à laquelle l’agent immobilier a fourni des renseignements précis et individuels, cela n’est possible que si :

  • le contrat d'intermédiation stipule que l'agent immobilier transmet dans les 7 jours ouvrables suivant la fin du contrat, une liste des personnes à qui de telles informations ont été données
  • le contrat avec l’autre partie est signé dans les six mois qui suivent la fin du contrat avec l’agent immobilier.
EXEMPLE. La rémunération est due à l’agent si, dans les six mois suivant l’expiration du contrat, l’immeuble est vendu à une personne avec laquelle l’agent a été en contact dans le cadre de l’exécution de sa mission. L’agent doit communiquer au commettant le nom des candidats acquéreurs auxquels il a fourni des renseignements précis et individuels, endéans sept jours ouvrables à dater de l’expiration du contrat. L’agent communiquera le nom des candidats acquéreurs de la manière suivante : …
EXEMPLE. La rémunération est due à l’agent si, dans les 6 mois suivant l’expiration du contrat, l’immeuble est loué à une personne avec laquelle l’agent a été en contact dans le cadre de l’exécution de sa mission. L’agent communiquera au commettant le nom des candidats locataires auxquels il a fourni des renseignements précis et individuels, dans les sept jours ouvrables à dater de l’expiration du contrat. L’agent communiquera le nom des candidats locataires de la manière suivante :…

Informations précontractuelles

Il s’agit des informations précontractuelles qui, depuis le 31 mai 2014, doivent être fournies au consommateur préalablement à la signature du contrat. Cela s’applique uniquement aux missions de location ou de vente en dehors de l’entreprise.

Pour les missions d’intermédiation conclues en dehors de l’agence immobilière, l’article 64 du Code de droit économique (Livre VI), stipule quelles informations l’agent immobilier doit fournir au consommateur, comme par exemple : les principales caractéristiques des services; l'identité de l'entreprise (notamment son numéro d'entreprise, sa dénomination commerciale); l'adresse où l'entreprise est établie ainsi que son numéro de téléphone, son numéro de télécopieur et son adresse électronique; le prix total des services, toutes taxes comprises; les modalités de paiement; le délai et les modalités d'exercice du droit de rétractation, ainsi que le modèle de formulaire de rétractation; la durée du contrat;…

Etant donné que vous devez, en tant qu’agent immobilier, pouvoir prouver vous-même que vous avez effectivement fourni ces informations au consommateur, il est recommandé de faire signer la liste des informations précontractuelles par le consommateur "pour réception".

Check-list concernant les informations précontractuelles avec formulaire de rétractation pour des missions de location en dehors de l’entreprise

Check-list concernant les informations précontractuelles avec formulaire de rétractation pour des missions de vente en dehors de l’entreprise

Interdit dans la mission d’intermédiation

Une mission ne peut pas contenir les conditions suivantes :

  1. Des clauses de dommages et intérêts excédant 75 % de l’honoraire.
  2. Un délai de préavis de plus d'un mois (si ce préavis est donné avant la fin du contrat) dans le cas de missions à durée déterminée.
  3. Les clauses qui entretiennent une confusion entre une faculté de résiliation et les clauses de dommages et intérêts.
  4. Les clauses de dommages et intérêts qui ne sont pas réciproques ou équivalentes.

Definitions

Consommateur :

« Toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale. » (art. I.1, 2° CDE livre I)

Contrat conclu hors établissement :

“Iedere overeenkomst tussen de onderneming en de consument:
  • conclu en la présence physique simultanée de l'entreprise et du consommateur, dans un lieu qui n'est pas l'établissement commercial de l'entreprise;
  • ou ayant fait l'objet d'une offre du consommateur dans les mêmes circonstances, comme indiqué au point a);
  • ou conclu dans l'établissement commercial de l'entreprise ou au moyen d'une technique de communication à distance immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu qui n'est pas l'établissement commercial de l'entreprise, en la présence physique simultanée de l'entreprise et du consommateur;
  • ou conclu pendant une excursion organisée par l'entreprise ayant pour but ou pour effet de promouvoir et de vendre des biens ou des services au consommateur. » (art.2, 31° CDE livre VI)

Etablissement commercial :

  • tout site commercial immeuble où l'entreprise exerce son activité en permanence ou : 
  • tout site commercial meuble où l'entreprise exerce son activité de manière habituelle.” (art. 2, 32° CDE livre VI)  

Jours ouvrables:

« L’ensemble des jours calendrier, à l'exclusion des dimanches et jours fériés légaux. Si le délai exprimé en jours ouvrables expire un samedi, il est prolongé jusqu'au jour ouvrable suivant. » (art. I.1, 9° CDE livre I) 
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