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Questions immobilières: situations concrètes, réponses concrètes

Questions immobilières: situations concrètes, réponses concrètes

Créé le 31/05/2018
Dernière mise à jour 08/04/2020
Dois-je encore indexer mon loyer en Région wallonne ?

A l’heure actuelle, même si le gouvernement wallon penche sur un gel de l’indexation des loyers, il n’a pas encore fixé d’arrêté d’exécution qui le rend exécutoire. En d’autres mots, pour l’instant, les loyers continuent d’être indexés comme avant.

Bail commercial : en cas de vente du bien, le bail est-il automatiquement résilié ?

La loi du 30 avril 1951 sur le bail commercial et plus précisément l’article 12 fixe les conditions de résiliation du bail commercial. L’acquéreur doit donner un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition et doit énoncer clairement le motif justifiant le congé, sous peine de nullité. L’article 1743 du Code civil vise le cas de la « vente » de la chose louée. Les auteurs, au gré des décisions jurisprudentielles, ont admis unanimement que cette notion devait être interprétée de manière extensive et recouvrir la donation, l’échange, la cession d’usufruit et l’adjudication. Sont toutefois exclues les transmissions universelles (fusion, apport de branche d’activité, par exemple), les transmissions à titre universel pour cause de mort (l’héritage) et l’expropriation pour cause d’utilité publique.
L’article 1744 stipule: “S’il a été convenu lors du bail, qu’en cas de vente, l’acquéreur pourra expulser le fermier ou le locataire, et qu’il n’a fait aucune stipulation sur les dommages-intérêts, le bailleur est tenu d’indemniser le fermier ou le locataire de la manière suivante. S’il s’agit d’une maison, appartement ou boutique, le bailleur paye, à titre de dommages-intérêts, au locataire évincé, une somme
égale au prix du loyer entre le congé et la sortie.”Concernant la cession des activités du preneur, celui-ci peut par exemple proposer la cession de ses activités au nouvel acquéreur s’il ne désire pas continuer à exercer son fonds de commerce.

Je loue un meublé à un étudiant, comment me taxera-t-on ?

Il faut considérer que ce type de bail met à disposition deux éléments: l’immobilier et le mobilier, vous devez donc faire une double déclaration : il faut déclarer l'immobilier (les murs), mais aussi le mobilier (le lit, le bureau ou la table de chevet). S'il n'y a rien indiqué dans le bail, on considère que les meubles représentent 40% du loyer net. Cette partie du loyer sera taxée à 25%. Les murs sont, eux, taxés via un autre système de calcul, plus avantageux. En cas de doute, prenez contact avec votre contrôleur local, sous peine de sanction. Si on prend en compte les intérêts de retards, les taxes annuelles qui peuvent remonter durant une période de prescription relativement longue et les amendes, cela peut vite monter !

Des acquéreurs me demandent parfois s’ils ont encore la possibilité d’acheter un bien avec leurs enfants afin que ces derniers ne doivent plus payer de droits de succession par la suite.

La procédure ainsi visée est appelée « acquisition scindée », les parents achetant l’usufruit et les enfants la nue-propriété. En cas de décès des parents, l’usufruit vient accroître la nue-propriété et les enfants deviennent propriétaires à part entière, sans plus devoir payer de droits de succession. Auparavant, le fisc acceptait une telle procédure sans sourciller. Mais j’ai régulièrement entendu dans les médias qu’à l’heure actuelle ce n’était plus si simple. À quoi doit-on faire attention ?

Une incertitude a en effet régné autour des acquisitions scindées. À cet égard, c’est surtout l’origine des fonds qui était mise en cause. Généralement, les enfants ne disposent
pas eux-mêmes du capital nécessaire pour financer l’achat de la nue-propriété. Les parents leur versaient donc ces fonds au préalable, sous forme de donation. Cette façon
de procéder a figuré un certain temps sur une « black list », le fisc la considérant comme abusive. Mais entre-temps, la technique de la donation suivie d’une acquisition scindée
ne figure plus sur cette liste noire, moyennant le respect d’une des conditions suivantes : 

• soit en payant des droits de donation sur la donation préalable (de 3 % en cas de donation aux enfants),
• soit en démontrant que les enfants ont pu disposer librement des fonds donnés.

Cette dernière condition est imprécise. La libre disposition est par exemple acceptée lorsque l’on peut démontrer que la donation n’était pas spécifiquement destinée au financement
de l’achat de la nue-propriété. Mais dans la pratique, il ne sera pas aisé de fournir cette preuve après le décès des parents…

J’ai été engagé pour la vente d’un appartement. Un certain nombre d’intéressés se sont manifestés et les négociations sont en cours. Le locataire actuel m’apprend maintenant qu’il a négocié un droit de préemption dans son contrat de bail.

À la relecture de ce contrat, je constate qu’il ne s’agit pas d’un droit de préemption, mais d’un droit de préférence. Est-ce la même chose ou y a-t-il une différence ?

Il existe une différence importante entre un droit de préférence et un droit de préemption. Un droit de préférence est un droit accordé contractuellement qui permet au bénéficiaire (en l’occurrence, le locataire) d’exiger du propriétaire d’un bien immobilier, lors de la vente prévue de ce bien, que celui-ci lui soit d’abord proposé. À cet égard, le bénéficiaire n’a aucune influence sur le prix demandé.

Un droit de préemption mentionné dans un contrat est ce que l’on appelle un droit de préemption conventionnel. Le contrat de vente doit alors être conclu sous la condition
suspensive du non-exercice du droit de préemption par le bénéficiaire de ce droit. Le bénéficiaire doit ensuite recevoir l’opportunité d’acquérir le bien aux mêmes conditions
(au même prix). En effet, il se pourrait qu’un candidat-acquéreur, même après avoir signé le contrat de vente, ne devienne finalement pas propriétaire parce que le bénéficiaire
du droit de préemption fait usage de ce droit.

Dans le cadre d’une intermédiation pour un bail commercial, j’ai convenu avec le propriétaire que le contrat de bail commercial stipulerait qu’une partie de mes honoraires serait payée par le locataire.

Nous en avons discuté avec le locataire et cette clause a été reprise telle quelle dans le contrat de bail. Mais le locataire prétend aujourd’hui que c’est de toute façon illégal. Est-ce vrai ?

Non. Dans le cas d’un bail commercial, la question des honoraires de l’agent immobilier est régulièrement abordée dans la négociation du contrat. Il est tout à fait possible et légal d’imputer (une partie de) ces honoraires au locataire. Attention : ce n’est pas possible dans le cas de la location d’une habitation ! La loi sur les loyers (article 5ter) stipule
clairement que les frais d’intervention ne peuvent pas être imputés au locataire.

 

J’ai été nommé syndic d’un immeuble, en remplacement d’un syndic précédent. Malgré mes demandes répétées, ce syndic refuse de me transmettre les pièces dont il dispose. Quel est le délai normal pour ce faire ? Quelles démarches puis-je entamer ?

L’article 577-8 § 4, 9° de la loi sur la copropriété dispose que le syndic est chargé de transmettre dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou, en l’absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale. Si ce syndic refuse obstinément de vous transmettre le dossier (complet), vous pouvez déposer une plainte auprès de la Chambre exécutive de l’IPI. Le Code de déontologie précise de manière spécifique en son article 78 que l’agent immobilier syndic est tenu de respecter les dispositions du Code civil relatives à la copropriété. Le cas échéant, cette plainte pourra déboucher sur une sanction disciplinaire.

J’ai été chargé d'intervenir comme intermédiaire dans la vente d’un logement. L’un des propriétaires a été déclaré incapable. Les autres propriétaires préfèrent ne pas procéder à une vente publique. Quelles sont les possibilités ?

Concernant la vente de biens d'une personne déclarée incapable, il appartient à l'administrateur provisoire de cette personne d’en demander l’autorisation au juge de paix. En règle générale, la vente publique est la solution servant le mieux les intérêts de la personne déclarée incapable, dans le sens où elle offre largement à chacun l'opportunité de formuler une offre, ce qui garantit la vente du logement au prix le plus élevé. Cependant, s’il peut être établi que, dans ce cas de figure, une vente de gré à gré est plus intéressante pour la personne déclarée incapable, le juge de paix peut aussi en donner l’autorisation. D'ordinaire, le juge de paix demandera un rapport d'expertise à cet effet. Il convient également de
soumettre un projet d’acte de vente établi par le notaire. Avant qu’un tel document puisse être présenté, il convient bien entendu de trouver des acquéreurs potentiels et de convenir d’un prix de vente. Néanmoins, ces acquéreurs n’auront aucune certitude de pouvoir acheter le bien jusqu'à ce que le juge de paix ait autorisé une vente de gré à gré. C’est pourquoi il y a lieu, dans pareil cas, de vendre le logement sous la condition suspensive d'obtention, de la part du juge de paix, d’une autorisation de vendre de gré à gré. Cette condition doit être reprise (et bien expliquée) dans le compromis de vente.

En ma qualité de syndic, je suis confronté à la faillite de l’un des copropriétaires. Or, il existe également d’importantes dettes en souffrance à l’égard de la copropriété. Que puis-je ou dois-je faire comme syndic ? L’association des copropriétaires (AC

Si un copropriétaire est déclaré en faillite, son appartement sera mis en vente par le curateur. Si ce dernier ne perçoit pas de revenus locatifs ou n'utilise pas les appartements
pour poursuivre l'activité commerciale, les contributions aux charges communes après la faillite ne seront pas considérées comme une dette de la masse. Lors de la vente
des appartements, le produit ira donc au créancier hypothécaire (généralement la banque). C’est seulement dans le cas où ensuite il subsiste encore une somme que le
montant résiduel sera réparti entre les autres créanciers. Les créances impayées de l’association des copropriétaires antérieures à la faillite ne sont pas non plus privilégiées.
En l’occurrence, l'ACP est abandonnée à son sort. Les autres copropriétaires en font donc les frais, dans la mesure où ils sont tenus en définitive de régler la part non
payée. En cas de vente de l’appartement d’un copropriétaire négligent n’étant pas en faillite mais présentant des charges communes en souffrance, le notaire a l'obligation de retenir
du prix le montant des arriérés dus par le cédant (art. 577-11/1 C.C.). Si le copropriétaire a de nombreuses dettes, cela ne sera pas toujours une solution, car dans ce cas
également, le notaire est tenu de rembourser en priorité les créanciers hypothécaires et les créanciers privilégiés sur l’immeuble. En votre qualité de syndic, vous avez donc toujours l’obligation d’adresser dans les plus brefs délais au nom de l’ACP une déclaration de créance au curateur désigné.

Comme syndic, quand on me demande dans le cadre d’une vente de fournir les informations obligatoires prévues par la loi, je porte des frais en compte. Généralement, la somme est retenue du montant de la vente par le notaire.

Ces derniers temps, des copropriétaires se plaignent souvent de ces frais. Ils les considèrent comme démesurés par rapport aux services prestés et estiment qu'ils relèvent des services pour lesquels je suis déjà rétribué. J'estime pourtant être en droit de facturer des frais à ce propos au copropriétaire sortant, non ? Puis-je fixer moi-même ce montant ?

Comme syndic, vous avez le droit de demander une rétribution pour transmettre les informations légalement obligatoires dans la perspective de la vente d'un lot (art. 577-11 §1 et suivants du Code civil). La loi ne se prononce pas sur l’importance des montants ni sur le moment où ces frais doivent être réglés. Pour éviter des discussions ultérieures, plusieurs syndics ont soumis cette question à l’A.G. (lors de la reconduction du contrat du syndic), en communiquant aussi, dans le même temps, le montant de ces frais. Par ailleurs, il est préférable de spécifier clairement, dans le contrat avec le syndic, les services couverts par ce contrat et ceux pour lesquels un éventuel surcoût sera porté en compte. Chacun saura ainsi à quoi s’attendre.

Je suis syndic de plusieurs copropriétés. Récemment, un courtier en assurances m’a formulé une proposition de polices globales qui me semble très intéressante et se révèlerait moins onéreuse.

Puis-je souscrire ces assurances ou dois-je tout de même attendre l’aval de l’assemblée générale ? Je précise que je n’ai personnellement pas d’avantage à contracter cette nouvelle police.

Toute décision de modification d'assurance doit d’abord être soumise à l’assemblée générale. Comme syndic, vous pouvez bien sûr formuler une suggestion, mais il appartient
aux copropriétaires proprement dits de prendre la décision finale. En tout état de cause, vous devez effectivement éviter tout conflit d’intérêt.

Le locataire d’un appartement veut recourir à mes services d’agent immobilier pour chercher un nouveau locataire.

Il a résilié son contrat de manière prématurée et a convenu avec le bailleur que ceci se ferait sans frais pour autant qu’il cherche lui-même un nouveau locataire. Le locataire (actuel) va donc assurer le paiement de mes honoraires. Mais est-ce bien permis ?

L’article 5 ter de la loi sur les baux à loyer dispose que les frais d’intermédiation pour la location ne peuvent pas être mis à charge du locataire, sauf si ce dernier est le véritable commettant de la mission d’intermédiation. Cette règle de droit claire fait en sorte que le locataire ne doit jamais supporter les frais de l'agent immobilier, même en présence d'une clause en ce sens dans le contrat de location. Mais il arrive également qu’une personne à la recherche d’un logement adapté à louer s'adresse elle-même à une agence immobilière et confie cette mission à un agent immobilier. La situation présentée dans la question fait partie de ces cas particuliers. Si la mission confiée à l’agent
immobilier émane spécifiquement du locataire (en partance), il est effectivement permis de faire porter les honoraires de l'agent immobilier par le locataire.

Un bailleur me demande de reprendre une clause dans le contrat de location réglant son droit de visite du bien loué. Comment m’y prendre au mieux ?

Le bailleur peut venir contrôler sur place si le locataire entretient bien le logement donné en location. Toutefois, il convient de respecter un certain nombre de règles. Ainsi, par exemple, le bailleur est toujours tenu de prendre rendez-vous avec le locataire. Une visite à l’improviste n’est pas admise. Disposer d’un droit de visite ne signifie pas non plus avoir le droit de perquisitionner. Le bailleur doit prendre en compte l’inviolabilité du logement. Il peut exercer son droit de visite, mais de bonne foi et de manière limitée. Soit donc au maximum 1 à 2 visites par an. Il est également indiqué de mentionner les motifs du droit de visite dans la clause, par exemple « pour contrôler si le locataire respecte ses obligations et pour établir si des travaux ou des réparations doivent être réalisés ». Si un locataire refuse la visite sans motif valable, le bailleur peut alors se tourner vers le juge de paix.
Exception : si le propriétaire met le logement en vente ou s’il doit trouver un nouveau locataire. Les candidats locataires ou acquéreurs doivent alors avoir l'occasion de visiter le logement.

Dans le cadre d’une succession, un des héritiers refuse de vendre le bien. Quelles sont les démarches à effectuer ?

L’article 815 du Code civil n’oblige pas l’héritier à rester en indivision . "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision; et le partage peut être toujours provoqué, nonobstant prohibitions et conventions contraires. On peut cependant convenir de suspendre le partage pendant un temps limité; cette convention ne peut être obligatoire au-delà de cinq ans; mais elle peut être renouvelée. Cette convention est opposable aux tiers. Elle doit être transcrite sur les registres du conservateur des hypothèques si elle a un ou plusieurs immeubles pour objet." L’héritier sortant bénéficiera de sa partie de l’héritage après la réalisation de la vente publique sous l’oeil avisé du notaire ou du juge si le dossier a été porté en justice.

En tant que syndic, je dois mettre à jour les statuts de la copropriété, quelles sont les conditions à respecter ?

La loi du 17 août 2013 parue au M.B. le 22 août 2013, modifiant, en ce qui concerne le délai de mise en conformité des actes, la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion définit la date limite pour l'adaptation de l'acte de base, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur et la fixa au 1er septembre 2014. Le législateur précisa : “La règle de l’article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 [à savoir: la règle mentionnée ci-avant concernant la non-nécessité d'un acte authentique] constitueune exception au régime général de l’article 577-4, § 1er, du Code civil. (…) [cet] “article dispose en effet que toute modification apportée à l’acte de base et au règlement de copropriété doit faire l’objet d’un acte authentique. La règle (…) s’applique dans le seul cadre de la coordination des statuts, à savoir de l’adaptation aux nouveaux articles 577-3 à 577-14 du Code civil. Cela signifie que si le règlement de copropriété fait l’objet d’autres adaptations qui ne découlent pas de la loi, c’est la règle générale énoncée à l’article 577-4, § 1er, du Code civil qui devra être appliquée. En d’autres termes, la modification au règlement de copropriété doit être apportée au moyen d’un acte authentique”.

Mon client viole l’exclusivité stipulée dans notre mission en chargeant un autre intermédiaire de la même mission, que puis-je faire ?

L’agent immobilier a droit à une indemnité en cas de méconnaissance de son exclusivité. Mais il doit démontrer qu’il aurait pu vendre dans le délai de validité de sa mission (Comm., Bruxelles, 5 juillet 1990, Rev. Not. Belge, 1991, p. 462 ; Mons, 23 mars 1994, Rev. Not. Belge, 1994, p. 558 ; Bruxelles, 28 janvier 1998, J.L.M.B., 1998, p. 1269). On distinguera le type de sanction selon que le propriétaire vend lui-même à un candidat découvert par l’agent ou à un candidat qu’il a lui-même découvert. Dans le premier cas c’est la commission qui est due, avec TVA, dans le second cas c’est une indemnité qui est due, sans TVA (Cass., 4 février 1983, R.W. 1983-1984, coll. 30). Source : www.gillescarnoy.be

Quelles sont mes obligations lorsque je suis défait de mon mandat de syndic ?

La nouvelle loi du 2 juin 2010 prévoit que le syndic dont le mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, transmet dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble des dossiers de gestion de l’immeuble à son successeur ou au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété.

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