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8 obligations anti-blanchiment

8 obligations anti-blanchiment

Champ d'application : fédéral
Créé le 24/04/2018
Dernière mise à jour 30/09/2020

La loi anti-blanchiment est un vaste dossier. Nous avons disséqué ci-dessous les 8 obligations qui vous concernent, en votre qualité d'agent immobilier intermédiaire (les syndics ne sont en effet pas soumis à la réglementation anti-blanchiment).

Devoir de vigilance à l’égard du client

a. Identification et vérification de l’identité du « client » = obligation de résultat

Les agents immobiliers doivent identifier leurs clients et leurs mandataires éventuels et vérifier leur identité au moyen d’un document probant, dont il doit être pris copie sur support papier ou électronique.

Pour les « personnes physiques », cette identification comprend : le nom, le prénom, la date et le lieu de naissance du client. Des informations pertinentes doivent en outre être recueillies, dans la mesure du possible, concernant l'adresse de la personne identifiée. L’identité doit être vérifiée au moyen de la carte d’identité. Si le client réside à l’étranger, la vérification de son identité peut également être opérée au moyen de son passeport ou du permis de conduire pour les personnes de nationalité étrangère (art. 4 du règlement anti-blanchiment).

Lorsque le client est une « personne morale », l'agent immobilier doit connaître les données suivantes : la dénomination sociale, le siège social, les administrateurs et les dispositions en matière d’habilitation de ses représentants à engager la personne morale. L'identité de la personne morale doit être vérifiée au moyen de : la version la plus récente des statuts coordonnés, la liste des administrateurs et la publication de leur nomination au Moniteur belge, la publication la plus récente au Moniteur belge des compétences de représentation de la personne morale cliente. Pour les personnes de droit étranger, le règlement prévoit des informations distinctes (art. 5, § 2). 

Au besoin, comme en cas de relations d’affaires de longue durée avec un client déterminé, il convient d’assurer la mise à jour des données d’identité. Le règlement dispose que l’agent immobilier actualise et vérifie les données d’identification au moins tous les deux ans, même en l’absence d’indication que ces données ne sont plus actuelles (art. 16, § 2).

À défaut de pouvoir accomplir son devoir de vigilance, il est interdit à l’agent immobilier de nouer et maintenir une relation d’affaires et d’effectuer des opérations pour le client.

L’agent immobilier doit en outre conserver la copie du document probant pendant 10 ans au moins à dater de l’exécution de l’opération (toutefois, à titre transitoire, pour les opérations exécutées en 2017, ce délai est de 8 ans et pour celles exécutées en 2018 et 2019, il est de 9 ans).

b. Identification et vérification d’identité du « bénéficiaire effectif » = obligation de moyen

Les agents immobiliers doivent également identifier la ou les personnes pour le compte ou au bénéfice de laquelle ou desquelles une opération est exécutée (bénéficiaire ou bénéficiaire effectif du client) et prendre toutes les mesures raisonnables pour contrôler leur identité.

Cette identification comprend le nom et le prénom du bénéficiaire. Dans la mesure du possible, il convient de procéder à la vérification de la date et du lieu de naissance du bénéficiaire effectif. Par ailleurs, des informations doivent être recueillies dans la mesure du possible à propos de son adresse.

c. Identification de la « contrepartie »

C’est généralement le « vendeur » ou le « bailleur » qui est le client de l’agent immobilier, pas l’« acquéreur » ni le « locataire », sauf en cas de mission de recherche. Le règlement anti-blanchiment oblige également l’agent immobilier à identifier la « contrepartie » (art. 16bis).

Tout comme pour son client, l’agent immobilier doit connaître les informations suivantes au sujet de la « contrepartie » (personne physique) : le nom, le prénom, la date et le lieu de naissance et, dans la mesure du possible, l’adresse. L’identité doit être vérifiée au moyen de la carte d’identité ou de l’inscription au registre des étrangers. Si la partie adverse réside à l’étranger, la vérification de son identité peut également être opérée au moyen de son passeport ou du permis de conduire pour les personnes de nationalité étrangère. Pour les personnes morales, le règlement prévoit une obligation d’identification et de vérification similaire.

Notons que le règlement ne prévoit l’obligation d’identification de la contrepartie que pour les contrats menant à la vente, l’achat, l’échange ou la cession de biens immobiliers ou de droits immobiliers. Le règlement ne mentionne pas d'obligation d'identification de la contrepartie en cas de location.

Connaissez votre client : identifiez le client, le bénéficiaire effectif et la contrepartie. 

Politique d’acceptation des clients

Dorénavant, chaque agent immobilier doit définir une politique d’acceptation des clients adaptée au profil de risque de ses clients.

Plus le risque est élevé, plus l’agent immobilier doit prendre des mesures de précaution. Les clients qui représentent potentiellement un risque spécifique ne peuvent être acceptés qu’après une enquête approfondie. Ainsi, le règlement anti-blanchiment prévoit une liste non exhaustive d'une quinzaine de transactions comportant un risque potentiel.

Définissez une politique d'acceptation des clients.

Obligation de déclaration

À l'instar de toutes les autres professions tombant sous l’application de cette législation, les agents immobiliers qui ont connaissance ou soupçonnent qu’une opération à exécuter est liée au blanchiment de capitaux ou au financement du terrorisme doivent en informer la Cellule de traitement des informations financières (CTIF). L’information de la CTIF par l'agent immobilier doit intervenir par écrit ou par voie électronique. Un formulaire de déclaration est disponible sur le site Internet de la CTIF (www.ctif-cfi.be).La déclaration est effectuée en principe par le responsable anti-blanchiment au sein de l’agence (voir infra).

La CTIF peut faire opposition à l’exécution de cette opération. L’agent immobilier et son personnel ne peuvent en aucun cas – pour autant qu’ils en aient eu l’intention – informer leur client ou des tiers de la communication d'informations à la CTIF. En principe, la déclaration à la CTIF a lieu avant l'exécution de l'opération.

Depuis 2010, les déclarants sont mieux protégés. L’une des préoccupations avancées également par l’Institut Professionnel des Agents immobiliers (IPI) consistait à demander que les données d’identité du déclarant ne soient pas révélées inutilement, dans un souci de protection contre les menaces, actes d'agression ou d'intimidation. La discrétion voulue est désormais prévue. L’identité du déclarant ne peut pas être divulguée.

Signalez tout élément suspect à la CTIF.

Responsable anti-blanchiment

Un responsable anti-blanchiment doit être désigné dans chaque agence immobilière. Cette personne est chargée d’élaborer et d’introduire les procédures de contrôle interne, de fournir des informations afin de prévenir, de détecter et d’empêcher des opérations ayant trait au blanchiment de capitaux et au financement du terrorisme.

Le responsable anti-blanchiment est la personne de contact pour la CTIF et le SPF Économie pour toutes les questions en la matière. Étant donné ses missions, le rôle de responsable anti-blanchiment ne peut pas être confié à n'importe qui. Le règlement prévoit que cette personne doit disposer de l’expérience professionnelle, du niveau hiérarchique et des pouvoirs qui sont nécessaires à l’exercice effectif et autonome de ces fonctions. Ainsi, il est par exemple exclu qu’un employé d’accueil soit désigné pour occuper cette fonction.

Désignez un responsable anti-blanchiment.

Obligation de formation

Tous les déclarants, y compris donc les agents immobiliers, sont également tenus de prendre les mesures appropriées afin de familiariser leurs travailleurs et représentants aux dispositions de la loi anti-blanchiment. À cette fin, des formations sont organisées par différents organismes de formation ainsi que par l’IPI lui-même.

Veillez à assurer votre propre formation et celle de votre personnel.

Établir un Rapport annuel anti-blanchiment

De 2015 à 2019 inclus, le responsable anti-blanchiment devait établir au moins une fois par an un rapport d’activités écrit ou électronique sur l’application de la loi dans l’agence. Depuis 2020, ce rapport d'activités anti-blanchiment ne doit plus être envoyé comme nous l'a confirmé le SPF Economie.

Cotisation annuelle

Les agents immobiliers doivent payer une cotisation annuelle à la CTIF. Cette cotisation est comprise dans la cotisation à l’IPI qui la reverse à la CTIF. Toute personne exerçant exclusivement des activités de syndic est exonérée depuis octobre 2017 de la cotisation à la CTIF.

Payez votre cotisation annuelle à CTIF (via la cotisation IPI).

Interdiction totale de payer en cash

Jusqu’au 31 décembre 2013, il était encore possible de payer 10 % du prix de vente en cash, si ce montant n’était pas supérieur à 5.000 EUR.

Depuis le 1er janvier 2014, le prix d’un bien immobilier ne peut  plus du tout être payé en cash. Il est totalement interdit de payer en cash. 

Le prix de vente d’un bien immobilier ne peut être payé que par virement ou par chèque. La Belgique est ainsi plus sévère que les autres pays européens. Jusqu’à présent, la directive européenne prévoit encore un plafond de 15.000 EUR, que l’Europe souhaite toutefois ramener à 7.500 EUR.

 

Lors du paiement d'un bien immobilier, refusez l’argent cash.

Mentionner Obligation de mentionner le numéro de compte dans la convention de vente

La convention de vente doit également préciser le numéro de compte par le débit duquel le prix et le cas échéant l’acompte ont été ou seront transférés, ou contenir une déclaration des parties précisant ce compte ou expliquant le mode de financement utilisé en l’absence de compte.

L’agent immobilier ainsi que le notaire doivent contrôler si les dispositions précitées sont dûment remplies. Ils ont aussi l’obligation de rapporter les lacunes ou les négligences qu’ils constateraient auprès de la CTIF.

Mentionnez le numéro de compte dans la convention de vente.

Bon à savoirContrôle et check-list

 Le contrôle du respect de la législation anti-blanchiment par les agents immobiliers a été confié au SPF Économie.

Pour les précédents contrôles, les inspecteurs se sont basés sur la check-list suivante :

 

  • Données de l’agence immobilière
  • Qui est le responsable anti-blanchiment au sein de l’agence ?
  • L’agence dispose-t-elle d’une liste d’opérations atypiques laissant supposer un blanchiment de capitaux ?
  • Les collaborateurs ont-ils suivi une formation sur le blanchiment de capitaux ?
  • L’agent immobilier a-t-il été confronté à des cas de blanchiment de capitaux ?
  • L’agence a-t-elle déjà introduit des déclarations auprès de la CTIF ?
  • Méthode de travail dans le cadre de transactions concernant le paiement
  • L’agent immobilier dispose-t-il d’un compte de tiers?
  • Des acomptes sont-ils perçus ? De quelle manière ? (à vérifier sur les extraits de compte)
  • Pour un certain nombre de dossiers, les inspecteurs contrôlent le prix demandé, le prix obtenu, l’acompte, le numéro de compte de l’acquéreur, le mode de paiement, le solde.
  • Sur la base de ces dossiers, le SPF Économie vérifie si et quand les parties ont été identifiées.
  • Les informations sont-elles données de manière hésitante ?
  • ...

 

Qu’advient-il si l’agent immobilier ne respecte pas ces obligations ?

La loi anti-blanchiment prévoit la possibilité d’imposer des sanctions spécifiques en cas de non-respect des obligations. Les agents immobiliers qui ne respectent pas la réglementation peuvent se voir infliger une amende variant de 250 EUR à 1.250.000 EUR.

 

La déontologie de l’IPI renvoie explicitement à la législation anti-blanchiment, de sorte qu’une infraction à la loi anti-blanchiment peut être considérée comme une infraction déontologique par les chambres disciplinaires.

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