Des acquéreurs me demandent parfois s’ils ont encore la possibilité d’acheter un bien avec leurs enfants afin que ces derniers ne doivent plus payer de droits de succession par la suite.

La procédure ainsi visée est appelée « acquisition scindée », les parents achetant l’usufruit et les enfants la nue-propriété. En cas de décès des parents, l’usufruit vient accroître la nue-propriété et les enfants deviennent propriétaires à part entière, sans plus devoir payer de droits de succession. Auparavant, le fisc acceptait une telle procédure sans sourciller. Mais j’ai régulièrement entendu dans les médias qu’à l’heure actuelle ce n’était plus si simple. À quoi doit-on faire attention ?

Une incertitude a en effet régné autour des acquisitions scindées. À cet égard, c’est surtout l’origine des fonds qui était mise en cause. Généralement, les enfants ne disposent
pas eux-mêmes du capital nécessaire pour financer l’achat de la nue-propriété. Les parents leur versaient donc ces fonds au préalable, sous forme de donation. Cette façon
de procéder a figuré un certain temps sur une « black list », le fisc la considérant comme abusive. Mais entre-temps, la technique de la donation suivie d’une acquisition scindée
ne figure plus sur cette liste noire, moyennant le respect d’une des conditions suivantes : 

• soit en payant des droits de donation sur la donation préalable (de 3 % en cas de donation aux enfants),
• soit en démontrant que les enfants ont pu disposer librement des fonds donnés.

Cette dernière condition est imprécise. La libre disposition est par exemple acceptée lorsque l’on peut démontrer que la donation n’était pas spécifiquement destinée au financement
de l’achat de la nue-propriété. Mais dans la pratique, il ne sera pas aisé de fournir cette preuve après le décès des parents…

04 janvier 2016