Loi sur la protection du consommateur et clause de listing : décision de la Chambre d’appel ”

La Chambre d’appel de l’IPI a récemment traité un dossier dans lequel un agent immobilier aurait réclamé à tort sa commission. Le vendeur argumentait que l’agent immobilier n’avait pas le droit d’obtenir une commission et introduisit une plainte déontologique. En première instance, la Chambre exécutive donna raison au vendeur et l’agent immobilier reçut un avertissement. Mais l’agent immobilier fit appel …

Le premier point concernait la question de savoir si le vendeur était ou non un consommateur, pour déterminer si la réglementation sur la protection du consommateur devait s’appliquer. Le vendeur utilisait le bien en question, une habitation avec un entrepôt, en partie à des fins professionnelles. Selon l’agent immobilier, le vendeur ne pouvait être considéré comme un consommateur, ce qui le rendait non soumis au livre VI "Pratiques du marché et protection du consommateur" du Code de droit économique (Livre VI CDE) du 31 mai 2014 qui a remplacé la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur. Dans la mission de vente, le vendeur était toutefois qualifié à plusieurs reprises de “consommateur”. D’autre part, le contrat était conforme à l’arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaire d'agents immobiliers, lequel est applicable dès lors que le client est un consommateur. Selon la Chambre d’appel, les parties avaient ainsi délibérément opté pour l’application de la règlementation sur la protection des consommateurs.  

La seconde question concernait le droit de l’agent immobilier de percevoir la commission convenue. Ayant estimé que la règlementation protectrice du consommateur était bien d’application, la Chambre examina de plus près les conséquences qui cela entraînait. La Chambre analysa spécifiquement l’application des limites concernant le droit à la commission dans le cadre d’un contrat qui a déjà pris fin. En vertu de la règlementation de protection du consommateur, un agent immobilier a droit à sa commission pour peu qu’il ait rempli certaines obligations.

D’une part, l’agent immobilier doit établir dans les 7 jours ouvrables suivant la fin du contrat de courtage une liste de toutes les personnes à qui des information « précises et individuelles » ont été fournies et d’autre part, la vente doit être conclue avec une de ces personnes dans les six mois après la fin du contrat.  

La Chambre d’appel a en l’espèce estimé qu’un mailing électronique de masse, généré par un logiciel, ne constitue pas, en tant que tel, une « information précise et individuelle ». La Chambre décida dès lors que l’agent immobilier avait commis une faute déontologique et qu’il n’avait pas droit à sa commission. Comme mesure disciplinaire, la Chambre d’appel décida de confirmer l’avertissement prononcé par la Chambre exécutive.  

04 janvier 2016