La déontologie de l'agent immobilier

Règles déontologiques

Tout comme les avocats, les médecins ou les architectes, les agents immobiliers doivent suivre certaines règles déontologiques. Ces règles sont inscrites dans le code de déontologie et dans les deux directives annexées. Ce code a été approuvé par arrêté royal du 27 septembre 2006 et publié au Moniteur Belge le 18 octobre 2006. Vous trouverez ci-dessous ces articles ainsi qu'un mot explicatif pour certains articles. 

Les explicatifs ne font pas partie des articles du code de déontologie. Il s'agit d'un explicatif complémentaire, par définition non-exhaustif. En aucun cas, cet explicatif ne constitue une interprétation officielle de l'IPI et encore moins une prise de position par rapport à ces articles, étant donné que les Chambres de l'Institut sont souveraines dans l'interprétation et l'application du code de déontologie et de ses directives lors d'une plainte disciplinaire qui est soumise à leur appréciation.  

 

A. DISPOSITIONS COMMUNES

 

CHAPITRE I - Disposition générale

Art. 1 Le présent code est constitué de règles tendant à garantir un exercice digne et intègre de la profession d’agent immobilier ainsi que des fonctions exercées au sein de l’Institut.

Conformément à l’article 7 § 1 de la loi-cadre du 1er mars 1976, les règles de déontologie n’ont force obligatoire qu’après leur approbation par le Roi, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres. Les obligations prévues par le présent code peuvent faire l’objet de directives.

Ce code, ainsi que les directives reprises en annexe et les éventuelles directives à venir, constituent, sur un plan déontologique, le corps de règles auxquelles les agents immobiliers sont soumis.

Dans le cadre de l’exercice de la profession, les agents immobiliers se conforment également aux principes de dignité et de probité inhérents à la profession et respectent les dispositions légales et réglementaires qui concernent cet exercice, et notamment :

1° le Code pénal et les lois pénales spéciales;
2° la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l’information et la protection du consommateur, et les arrêtés pris en exécution de cette loi ;
3° les dispositions du Code civil en matière de copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles bâtis;
4° les dispositions du Code civil en matière d’obligations contractuelles et quasi délictuelles ;
5° la loi du 11 janvier 1993 relative à la prévention de l’utilisation du système financier aux fins du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme, et les arrêtés pris en exécution de cette loi ;
6° la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection des données à caractère personnel, et les arrêtés pris en exécution de cette loi ;
7° la loi du 30 juillet 1981 tendant à réprimer certains actes inspirés par le racisme ou la xénophobie ;
8° la loi du 25 février 2003 tendant à lutter contre la discrimination et modifiant la loi du 15 février 1993 créant un Centre pour l’égalité des chances et la lutte contre le racisme ;
9° la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction. 

Explicatif du préambule

Le présent code de déontologie contient quatre-vingt-six articles censés couvrir un grand nombre de situations ou de risques qu’un agent immobilier est susceptible de rencontrer ou doit éviter.

Ce code déontologie prévoit également un devoir général de probité dans le chef des agents immobiliers, qui sont dès lors tenus, dans le cadre de l’exercice de la profession, de respecter les principes de l’honneur et de la dignité inhérents à la profession.

Le respect des législations et réglementations auxquelles ce préambule fait référence est intimement lié à l’exercice de la profession d’agent immobilier : la loi sur les pratiques du commerce, le Code civil, la prévention du blanchiment des capitaux, la protection de la vie privée, la prise en considération des règles de concurrence et de celles ayant pour objet l’évitement de fraudes, …

Cette liste n’est toutefois pas exhaustive et ne constitue qu’une énumération des législations les plus relevantes.

CHAPITRE II - Définitions

Art. 2 Pour l’application du présent code, il faut entendre par :

1° la loi-cadre : la loi-cadre du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l’exercice des professions intellectuelles prestataires de services ;
2° l’Institut : l’Institut professionnel des agents immobiliers créé par l’arrêté royal du 6 septembre 1993 ;
3° le Conseil : le Conseil national de l’Institut, tel que visé par la loi-cadre ;
4° les Chambres : les Chambres de l’Institut, telles que visées par la loi-cadre ;
5° le Bureau : le Bureau visé par l’arrêté royal du 27 novembre 1985 déterminant les règles d’organisation et de fonctionnement des instituts professionnels créés pour les professions intellectuelles prestataires de services ;
6° l’agent immobilier : la personne inscrite soit sur la liste des stagiaires, soit au tableau des titulaires, soit qui a été autorisée à exercer l’activité d’agent immobilier à titre occasionnel ;
7° l’agent immobilier courtier : l’agent immobilier qui réalise pour le compte de tiers des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ;
8° l’agent immobilier syndic : l’agent immobilier qui agit dans le cadre de l’administration et la conservation des parties communes d’immeubles ou groupes d’immeubles en copropriété forcée ;
9° l’agent immobilier régisseur : l’agent immobilier qui réalise pour le compte de tiers des activités de gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers, autres que celles de syndic ;
10° l’agent immobilier administrateur de biens : l’agent immobilier qui réalise une ou plusieurs des activités visées aux points 8° et 9° du présent chapitre ;
11° une directive : une règle déontologique ou un ensemble de règles déontologiques destiné à détailler, adapter ou compléter un ou plusieurs articles contenus dans le présent code ; les directives n'ont force obligatoire qu'après leur approbation par le Roi, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres ;
12° le commettant : la personne avec laquelle l’agent immobilier a conclu un contrat de prestations de services ayant pour cadre l’exercice de la profession réglementée par l’arrêté royal du 6 septembre 1993 ;
13° la mission : la prestation de services résultant d’une convention ou d’une désignation judiciaire, assortie ou non d’un mandat, ayant pour objet l’exercice de la profession réglementée par l’arrêté royal du 6 septembre 1993;
14° le mandat : l’acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ; le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire ;
15° la fonction : la fonction dévolue à l’agent immobilier au sein de l’Institut en vertu d’une élection, d’une nomination ou d’une désignation ;
16° le bien : selon le cas, l’immeuble, son contenu, le fonds de commerce, les valeurs et droits réels immobiliers, ainsi que les titres représentatifs de ces droits ;
17° l’amateur : la personne ayant déjà été en contact avec l’agent immobilier dans le cadre, selon le cas, de l’acquisition ou de la location d’un bien, ou de toute opération analogue ;
18° l’agence immobilière : la société ou l’établissement dans le cadre duquel l’agent immobilier exerce sa profession ;
19° l’exclusivité : la situation dans laquelle un agent immobilier est, à l’exclusion d’autres personnes, chargé de la commercialisation ou de la recherche d’un bien ; par extension, est également considérée comme exclusivité, la co-exclusivité, en vertu de laquelle au moins deux agents immobiliers, à l’exclusion d’autres personnes, sont chargés ou acceptent de commercialiser ou de rechercher un bien ;
20° le porte-fort : l’acte par lequel une personne se porte fort pour un tiers, en promettant le fait de celui-ci ; sauf l'indemnité contre celui qui s'est porté fort ou qui a promis de faire ratifier si le tiers refuse de tenir l'engagement.

Explicatif de l’article 2, 20°

La définition du porte-fort indiquée dans cette disposition est la transcription littérale de l’article 1120 du Code civil.

Plus simplement, on peut dire que le porte-fort est le mécanisme juridique par lequel une personne se porte garante qu’un certain résultat se produira, soit la ratification de l’engagement par un tiers, soit la ratification du contrat par un tiers, et pour lequel celui qui s’est porté fort est, en l’absence de ratification par le tiers, tenu à réparation.

CHAPITRE III - L’agent immobilier et sa responsabilité : principes

Art. 3 Sur le plan déontologique, l’agent immobilier, qu’il exerce la profession en tant que personne physique ou dans le cadre d’une personne morale, assume la responsabilité de tout acte posé dans l’exercice de sa profession, soit personnellement, soit par les préposés qui sont, dans le cadre de cet exercice, soumis à son autorité, soit par les personnes dont il s’est expressément engagé à coordonner les activités sous sa responsabilité. En dehors de ces cas, il n’assume, sur le plan déontologique, aucune responsabilité du fait de collaborateurs agents immobiliers indépendants, sauf lorsqu’il a participé à des faits de nature à entraîner une telle responsabilité.

Explicatif de l’article n° 3 :

Le principe de la responsabilité personnelle de l’agent immobilier, qu’il soit titulaire ou stagiaire, est ainsi posé.

Celle-ci est « limitée » aux actes personnellement posés, soit en qualité d’auteur, soit en qualité de co-auteur, et à ceux qui le sont par un préposé (un employé, par exemple) placé sous son autorité, ou par un collaborateur indépendant dont l’agent immobilier a assumé expressément la responsabilité. 

Art. 4 L’agent immobilier doit personnellement et effectivement organiser son agence immobilière en vue de lui permettre d’assumer sa responsabilité, et, à cette fin organiser un contrôle ou une supervision continue à l’égard des personnes dont il doit répondre en vertu de l’article 3, premier alinéa. Il veille à ce que ses préposés disposent d’une formation qui soit, d’une part, adaptée aux activités d’agent immobilier qu’ils réalisent sous son autorité, et, d’autre part, conforme aux obligations déontologiques auxquelles il est soumis.

Explicatif de l’article n° 4 :

Il est fréquent que des actes intimement liés à l’exercice de la profession d’agent immobilier soient posés, dans le cadre d’agences d’une certaine ampleur, par des employés (signature de baux, de compromis, tenue d’assemblée générale, paiements, etc.).

Cet article a pour but de rappeler à l’agent immobilier indépendant agréé qu’il est également responsable des actes posés par son personnel et donc d’insister sur l’importance de former ce dernier.

Lorsque des erreurs sont commises, soit sciemment, soit de bonne foi par un employé non personnellement tenu sur le plan déontologique, le public ou le consommateur lésé ne fait pas généralement de distinction entre patron/employé : c’est l’agent immobilier et son agence – et partant parfois l’image de la profession – qui sont visés.

Art. 5 L’agent immobilier est tenu d’assurer sa responsabilité civile professionnelle. Il veille à ce que la responsabilité civile professionnelle relative à l’activité d’agent immobilier de la ou des personnes morales dans le cadre desquelles il exerce ladite activité ou dirige les services où celle-ci est exercée, soit également assurée. 

Explicatif de l’article n° 5 :

En vertu de cette disposition, doivent être assurées la responsabilité civile professionnelle de l’agent immobilier et celle de la personne morale (société) dans le cadre de laquelle il exerce la profession.

Les modalités de cette assurance sont fixées par la directive relative à l’assurance responsabilité civile professionnelle et cautionnement (v. annexe).

CHAPITRE IV - L’agent immobilier et le respect de la vie privée

Art. 6 Sauf cause de justification, l’agent immobilier doit respecter l’inviolabilité du domicile et la vie privée des personnes concernées par des visites ou des interventions à domicile.

Art. 7 Lors de la consultation des banques de données auxquelles il a accès par l’intermédiaire de l’Institut et du traitement de ces données, l’agent immobilier ne peut recueillir et traiter que des informations directement liées à l’exercice de la mission à l’occasion de laquelle la consultation est demandée. 

Explicatif de l’article n° 7 :

En ce qui concerne les banques de données visées par cet article (cadastre, …), l’Institut étudie actuellement la possibilité d’y permettre l’accès, par son intermédiaire, aux membres de l’Institut. Il convient cependant de limiter un tel accès aux seules informations directement liées à la mission concernée et non, par exemple, à des fins privées ou de marketing.

CHAPITRE V - L’agent immobilier et ses conventions

Art. 8 Préalablement à l’acceptation de toute mission, l’agent immobilier doit proposer à son commettant potentiel un projet écrit de convention adapté à l’exercice de la mission qui pourrait lui être confiée par le commettant potentiel. Ce projet doit être conforme aux normes applicables et stipuler de manière claire et non ambiguë les obligations des parties, en particulier en ce qui concerne le mode de calcul et de paiement des honoraires. L’agent immobilier veille à attirer l’attention de son commettant potentiel sur les éléments essentiels du contrat de courtage ou de gestion qu’il lui propose de conclure. Lorsque la loi l’impose aux parties, l’agent immobilier est tenu de conclure un contrat écrit. Les contrats conclus par l’agent immobilier doivent respecter la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l’information et la protection du consommateur, ainsi que les arrêtés pris en exécution de cette loi, lorsque cette réglementation est applicable.

Explicatif de l’article n° 8 :

Nous nous référons, dans ce contexte, au projet d’arrêté royal relatif aux conditions des agents immobiliers dans les contrats d'intermédiaire récemment approuvé par le Conseil des ministres et dont l’entrée en vigueur est prévue pour le 1er janvier 2007.

Cet arrêté impose en effet l’obligation d’établir un contrat écrit et réglemente le contenu de ce contrat. Il n’est cependant applicable qu’aux contrats conclus avec un consommateur. 

Art. 9 Lorsqu’un projet de convention qu’il propose à son commettant potentiel comporte un mandat, l’agent immobilier est tenu de le stipuler de manière claire et apparente. 

Explicatif de l’article n° 9 :

Le terme « mandat » est fréquemment et indistinctement utilisé par maintes agences immobilières pour qualifier une convention de mission de recherche, que celle-ci prévoie ou non la possibilité pour l’agence de conclure une convention au nom et pour le compte du commettant (c’est la raison pour laquelle une définition du terme « mandat » est fournie à l’article 2, pour l’application du présent code).

La stipulation distincte d’une clause de mandat par rapport aux autres dispositions de la convention a pour but d’éviter toute confusion dans l’esprit des parties.

 

CHAPITRE VI - L’agent immobilier dans ses rapports avec le commettant

Art. 10 L’agent immobilier ne peut accepter, rechercher ou poursuivre une mission dont la nature ou l’objet est contraire aux dispositions du présent code et de ses directives, transgresse des dispositions impératives ou d’ordre public ou met en péril son indépendance. L’agent immobilier ne peut pas davantage accepter, rechercher ou poursuivre une mission ou un mandat dont il sait que la nature ou l’objet contrevient à des décisions de justice.

Explicatif de l’article n° 10 :

On citera par exemple, comme incompatibilité avec une décision de justice, la conclusion, en connaissance de cause, d’une mission de vente avec un commettant auquel un jugement aura interdit l’aliénation pure et simple de son bien (dans un contexte de régime d’incapacité du commettant, conflit matrimonial, etc.)

Art. 11 L’agent immobilier ne peut harceler quiconque aux fins d’obtenir une mission.

Explicatif de l’article n° 11 :

Il s’agit ici d’éviter des dérapages dont l’image de la profession pâtit, tout en conciliant cette nécessité avec celles d’une profession commerciale dont le démarchage constitue l’une des facettes les plus légitimes, sans constituer pour autant un harcèlement.

A ce sujet, il appartiendra aux Chambres de décider au cas par cas le moment à partir duquel il faut considérer qu’il y a harcèlement. Le bon sens de chacun devrait toutefois permettre de savoir « qu’on est allé trop loin ».

Art. 12 L’agent immobilier réclamera à son commettant les documents et informations nécessaires à la réalisation de sa mission et procédera si nécessaire et dans la mesure de ses possibilités aux vérifications adéquates, de manière à lui permettre notamment de transmettre une information fiable aux personnes concernées par ladite mission. Il précisera, s’il y a lieu, les réserves sur les points à propos desquels il ne peut obtenir d’informations. Il informera son commettant de tout nouvel événement dont il a connaissance et susceptible d’avoir une incidence sur les droits et obligations de ce dernier.

Explicatif de l’article n° 12 :

Cette disposition est importante : elle est un pilier d’un exercice compétent de la profession d’agent immobilier et un gage de sa plus-value.

Elle est censée être en phase avec la notion de professionnalisme telle que la ressent un véritable professionnel, telle que la ressentent le public et les autorités, et surtout telle que le conçoivent des juges de plus en plus exigeants.

Il n’est pas question ici de confiner le professionnalisme de l’agent immobilier dans un corset rigide et étriqué d’obligations ou de critères prédéfinis.

L’agent immobilier sait parfaitement qu’un bien n’est pas uniquement éventuellement concerné par l’existence d’une inscription hypothécaire ou d’une saisie.

L’évolution (galopante et régionalement diversifiée) de la législation et de la réglementation applicable aux biens (urbanisme, droit du logement…) rappelle à notre bon souvenir des notions telles que la pollution du sol, les multiples droits de préemption, les normes de conformité de certaines installations, etc.

On ne perdra pas non plus de vue l’incidence du régime matrimonial d’un commettant ou d’un acquéreur sur la validité ou l’opposabilité d’une transaction (bail commercial, vente, acquisition).

Cet article est également à rapprocher de l’article 13.

Art. 13 L’agent immobilier s’assurera de l’identité, de la qualité et des coordonnées précises de son commettant ou des représentants de ce dernier, ainsi que de l’adéquation des pouvoirs de ces personnes avec l’objet de sa mission. Il informera les parties de l’existence d’un éventuel engagement de porte-fort.

Explicatif de l’article n° 13 :

Le commettant que l’agent immobilier a en face de lui est-il la bonne personne ? Le vrai propriétaire, le seul propriétaire, le seul héritier ?

En l’absence d’une déontologie applicable aux commettants, l’agent immobilier se doit de (faire) savoir avec qui il traite.

On rappellera que le commettant, tel que défini à l’article 2, ne doit pas forcément être le vrai propriétaire, ou le bailleur : le commettant peut être une personne qui se porte fort de l’engagement ou de la ratification de ces personnes, et c’est donc logiquement que certains contrats mentionnent l’intervention possible d’un porte-fort (comme d’ailleurs d’un mandataire).

Une mission conclue avec un porte-fort est donc, dans les rapports entre ce porte-fort et l’agent immobilier, juridiquement valable. Si le propriétaire ou le bailleur concerné ne s’engage pas ou ne ratifie pas, seul le porte-fort sera personnellement tenu.

Il est toutefois primordial d’aviser les amateurs de l’existence éventuelle d’un porte-fort, de telle manière que ces derniers puissent acquérir ou louer (par exemple) en connaissance de cause.

Art. 14 L’agent immobilier veille, dans les limites des moyens dont il dispose, à ne pas, par son propre fait ou par celui des personnes dont il est responsable en vertu de l’article 3, mettre en péril la sécurité des biens qu’il est chargé de gérer ou de commercialiser.

Explicatif de l’article  n° 14 :

Loin de rendre l’agent immobilier généralement responsable de l’état des biens qu’il commercialise ou gère, ni de lui en donner la garde, la présente disposition a pour seul objectif de lui rappeler d’agir « en bon père de famille » : par exemple, de bien refermer la porte d’entrée. 

Art. 15 Même lorsqu’il est informé de la décision du commettant de mettre fin à sa mission, l’agent immobilier exécute ses obligations contractuelles ou statutaires jusqu’au terme de sa mission.

Explicatif de l’article n° 15 :

Même si, en principe, un agent immobilier n’est pas tenu à une obligation de résultat, cet article est une application du principe d’exécution de bonne foi, dans un contexte où le commettant fait usage d’une faculté de résiliation anticipée qui lui est réservée par la convention, ou confirme que la convention ne se poursuivra pas au-delà du terme prévu.

Art. 16 L’agent immobilier conservera et restituera sans retard au commettant tous les documents que ce dernier lui a remis ou dont il a rémunéré l’obtention dans le cadre de sa mission.

Art. 17 L’agent immobilier ne peut poser aucun acte relatif à la commercialisation ou à l’administration d’un bien sans qu’une mission lui ait été confiée ou qu’une autorisation lui ait été donnée.

Art. 18 L’agent immobilier doit respecter le droit ou le choix des commettants et de leurs cocontractants lorsqu’il s’agit de faire appel aux services d’un professionnel, tel un expert, un notaire, un entrepreneur, sans préjudice des conseils qu’il prodiguerait à ses commettants et de ses habilitations contractuelles ou statutaires. 

Explicatif de l’article n° 18 :

En vertu de cette disposition, l’agent immobilier est tenu de respecter le droit ou le choix des commettants et de leurs cocontractants lorsqu’il s’agit de faire appel aux services d’un expert, d’un notaire, d’un entrepreneur... Mais l’agent immobilier peut bien entendu leur donner des conseils en la matière.

La règle est par ailleurs assortie d’une réserve : les habilitations contractuelles ou statutaires de l’agent immobilier.

Par « habilitations contractuelles », on vise l’hypothèse où le contrat confierait à l’agent immobilier des pouvoirs en la matière.

Par « habilitations statutaires », on vise principalement celles du syndic.

 

CHAPITRE VII - L’agent immobilier – L’information sur son agence immobilière et les biens commercialisés ou administrés, dans le cadre de la promotion ou de l’exercice de ses services

Art. 19 Lorsqu’il donne des informations sur sa qualité, ses activités professionnelles, ses qualifications et ses services, l’agent immobilier les délivre honnêtement et s’interdit de s’approprier indûment des titres ou compétences, que ce soit en général ou vis-à- vis d’un bien déterminé.

Art. 20 L’agent immobilier doit indiquer, dans ses documents et sur son site Internet : - son numéro d’agréation IPI ; - la raison sociale de son établissement ou celle, accompagnée de la forme juridique, de la personne morale dans le cadre de laquelle il agit ; - les mentions en matière de garantie financière, selon des modalités à régler par une directive ; - les mentions imposées par la loi.

Art. 21 Les annonces qu’il publie et qui sont visibles du public doivent faire clairement apparaître qu’elles émanent d’un agent immobilier. Sans préjudice de l’article 20, dans l’affichage, sur les panneaux d’information ou tout autre moyen promotionnel qu’il utilise ou auquel il fait appel, l’agent immobilier fait au moins mention de son nom ou de sa dénomination commerciale.  

 

CHAPITRE VIII - L’agent immobilier dans ses rapports avec ses confrères

Art. 22 L’agent immobilier ne peut exercer une activité réglementée d’agent immobilier en collaboration avec une personne pratiquant illégalement une telle activité.

Explicatif de l’article n° 22 :

L’exercice illégal de la profession étant un délit, il va de soi que l’agent immobilier qui collabore avec une personne exerçant illégalement la profession est passible de sanctions disciplinaires.

Art. 23 L’agent immobilier doit s’abstenir de toute attitude ou acte déloyal de nature à nuire à un confrère.

Explicatif de l’article n° 23 :

S’il n’est évidemment pas interdit à un agent immobilier de promouvoir ses services, cette disposition a pour but de poser certaines limites (par exemple des attaques ou des agressions directes ou indirectes de confrères déterminés ou non).

Art. 24 L’agent immobilier respecte les accords de collaboration conclus avec des confrères et veille à acquitter en temps et en heure les montants dont il serait redevable à l’égard d’un confrère en vertu d’une collaboration.

Explicatif de l’article n° 24 :

Cette disposition consacre un principe de confraternité dont on ne doit pas sous-estimer la fonction économique ; veiller, selon le cas, à protéger, mettre en œuvre ou prendre en considération les intérêts de collaborateurs constitue un gage de confiance et, partant, contribue au développement économique des agences concernées.

Elle vise, par exemple, la situation dans laquelle un agent immobilier « sous-traitant », par l’intermédiaire duquel une transaction serait réalisée, se verrait écarté d’une discussion tenue entre l’  « agent immobilier principal » et son commettant, dans le cadre d’une renonciation éventuelle au commissionnement ou aux indemnités prévues, lorsqu’il apparaît qu’un acquéreur se désiste sans droit de son engagement, ou lorsque le commettant entend ne pas donner suite à ses propres engagements.

Elle vise aussi les répartitions imposées par des conventions de coordination (rétribution du tiers agent, de l’agent apporteur, etc.)

 

CHAPITRE IX - L’agent immobilier, ses honoraires et indemnités

Art. 25 Les honoraires doivent assurer la rentabilité, l’honorabilité et l’exercice indépendant de la profession.

Art. 26 L’agent immobilier ne peut, sauf conventions particulières entre toutes les parties concernées, percevoir d’honoraires, d’avantages ou de gratifications que de son commettant ou, le cas échéant, d’un confrère avec lequel il a obtenu un accord de collaboration.

Explicatif de l’article n° 26 :

Par rapport aux articles 13 et 30 du précédent code, la présente disposition tient compte des éventuels accords de collaboration, en vertu desquels, en principe, l’agent immobilier « sous-traitant » ne perçoit de rémunération que de la part de l’agent immobilier qui a la « maîtrise » d’une commercialisation, et non pas du commettant. D’autre part, cet article ne limite pas l’interdiction au seul courtier ni à l’hypothèse où l’agent immobilier percevrait ouvertement des gratifications ou rémunérations de divers côtés.

Art. 27 L’agent immobilier ne peut réclamer d’honoraires, de défraiements ou d’indemnisation qui n’aient été légalement ou conventionnellement admis. 

Explicatif de l’article n° 27 :

Cette disposition contient une obligation de ne pas réclamer de montants non antérieurement convenus, ou encore des sommes non dues en vertu d’un texte légal.

CHAPITRE X - L’agent immobilier et les mouvements financiers

Art. 28 L’agent immobilier courtier ou régisseur doit ouvrir un compte de tiers destiné à réceptionner ou transférer les fonds et valeurs qu’il est appelé à détenir ou gérer dans le cadre de sa mission, sauf si son commettant décide d’ouvrir un compte personnel à cet effet. Les fonds et valeurs non remis ou transférés conformément à l’article 29 doivent être placés par l’agent immobilier sur ce compte de tiers, sauf instruction contraire de son commettant. Sans préjudice d’une décision de justice, de conventions particulières nouées avec des tiers ou avec le commettant, les éventuels intérêts produits par les fonds et valeurs placés sur ce compte de tiers sont acquis au destinataire final de ces fonds et valeurs.

Explicatif de l’article n° 28 :

Cette disposition n’impose pas, en tant que telle, la détention d’un compte tiers pour chaque commettant ou chaque immeuble administré.

L’obligation ne vise par ailleurs pas les syndics : on renverra, pour ces derniers, à l’article 77 du présent code.

Enfin, les modalités de cette obligation sont fixées par la directive relative au compte de tiers de l’agent immobilier (v. annexe).

Art. 29 L’agent immobilier courtier ou régisseur qui perçoit, dans l’exercice de son activité d’agent immobilier, des fonds et valeurs dont il n’est pas le destinataire final convenu, est tenu, s’il en est requis par la ou les parties concernées, ou par une décision de justice, de les remettre ou de les transférer sans retard, après décompte, aux ayant-droit ou aux personnes que ces derniers lui désignent. Il est permis à l’agent immobilier de convenir, avec les ayants droit, de l’indemnisation de ses propres frais de transfert ou d’encaissement. L’agent immobilier réclamera, s’il échet, les coordonnées des personnes ou des comptes à créditer.

Explicatif de l’article n° 29 :

Cette disposition – comme d’autres – contribue à l’amélioration de l’image de la profession.

Elle rappelle également à l’agent immobilier l’importance d’un calcul clair et transparent du coût des transferts de fonds (par exemple, des transferts transfrontaliers, etc.).

Art. 30 La rémunération de l’agent immobilier pourra, de l’accord de son commettant, être prélevée sur les fonds et valeurs visés à l’article 29 et définitivement acquis au commettant, à moins que l’agent immobilier n’ait conscience d’agir en fraude du droit des tiers.

Art. 31 De l’accord du commettant, l’agent immobilier effectuera, avant transfert de ces fonds et valeurs, les paiements aux tiers convenus. L’agent immobilier effectuera également, avant transfert de ces fonds et valeurs, les paiements liquidés par une décision de justice contraignante en la matière, et dont il serait avisé.

Art. 32 L’agent immobilier est tenu, selon des modalités à régler par une directive, de faire garantir les fonds et valeurs qu’il détient ou gère dans le cadre de l’exercice de sa mission d’intermédiaire ou d’administrateur de biens.

Explicatif de l’article n° 32 :

Cette disposition vise ce que l’on appelle également le « cautionnement ». Les modalités de cette obligation sont fixées par la directive relative à l’assurance responsabilité civile professionnelle et cautionnement (v. annexe).

Art. 33 L’agent immobilier délivrera quittance de toute somme, valeur ou effet versé entre ses mains ou celles de ses préposés. 

CHAPITRE XI - L’agent immobilier et le devoir de discrétion

Art. 34 L’agent immobilier est tenu au respect d’un devoir de discrétion, qu’il doit faire également respecter par les personnes travaillant sous son autorité. Ce devoir de discrétion signifie que l’agent immobilier ne peut communiquer des données, faits et opinions relatifs à une mission à des personnes autres que celles qui sont autorisées à en prendre connaissance, et ce, aussi bien durant qu’après sa mission. Il n’y a pas de manquement disciplinaire au devoir de discrétion si des informations relatives à une mission sont données par l’agent immobilier, notamment : - dans l’exercice de sa défense personnelle en matière judiciaire ou disciplinaire ; - lorsque et dans la mesure où il a été déchargé expressément de son devoir de discrétion par son commettant quant à des éléments qui concernent personnellement ce dernier; - lorsqu’il constate que l’on agit en fraude de ses droits ou de ceux de son commettant et qu’il s’avère que la communication d’informations relatives à une mission doit être faite pour rétablir ou sauvegarder ces droits ; - lorsque des informations utiles ou nécessaires à l’exercice de la mission doivent être transmises ou échangées avec des personnes impliquées dans celle-ci, tels que les collaborateurs internes ou externes de l’agence immobilière, permanents ou occasionnels, ou des spécialistes.

Explicatif de l’article n° 34 :

Il est important, pour l’image de la profession, que les commettants et les tiers sachent que l’agent immobilier est tenu à un devoir de discrétion et ne peut ainsi communiquer des données, faits et opinions relatifs à une mission à des personnes autres que celles qui sont autorisées à en prendre connaissance.

Art. 35 L’agent immobilier ne peut jamais fournir d’informations erronées sous prétexte de son devoir de discrétion.

CHAPITRE XII - L’agent immobilier et son perfectionnement professionnel

Art. 36 L’agent immobilier consacre l’attention nécessaire à son perfectionnement professionnel. L’agent immobilier inscrit au tableau des titulaires doit suivre au moins une moyenne de dix heures de formation permanente par année civile, calculée sur une période de deux ans. L’agent immobilier choisira librement son programme de formation pour autant que cette dernière ait un lien avec les activités professionnelles d’un agent immobilier. Le perfectionnement doit également tenir compte, notamment, de l’actualité juridique ou technique. A la demande de la Chambre, l’agent immobilier devra fournir les preuves nécessaires quant aux sujets et au temps qu’il aura consacrés à sa formation professionnelle. L’Institut peut lui-même dispenser, sans toutefois pouvoir les imposer, des formations permanentes ; le coût de ces formations est pris en charge par l’Institut. Pour l’application de l’alinéa 2 du présent article, le Conseil fixe le nombre d’heures que représente le suivi de chacune de ces formations. Les alinéas 2 à 4 du présent article entrent en vigueur le 1er janvier 2007.

Explicatif de l’article n° 36 :

En vertu de cette disposition, chaque agent immobilier est tenu de suivre une moyenne de 10 heures / an de formation permanente, que l’on calculera sur une période de 2 ans. Cette manière de procéder permet d’apporter une relative souplesse au niveau de la formation permanente. En effet, l’actualité n’évolue pas nécessairement de manière linéaire (la société non plus d’ailleurs) ; la nouvelle règle tient compte de ce constat.

Par ailleurs, le choix de la formation est libre, pourvu qu’elle ait un lien avec les activités professionnelles d’un agent immobilier.

Enfin, l’Institut a la possibilité de dispenser lui-même et à sa charge des formations permanentes (cf. les cours d’e-learning que l’Institut a mis en place).

Art. 37 L’agent immobilier stagiaire suivra les formations que l’Institut organise ou lui impose. 

CHAPITRE XIII - Conflits d’intérêts – Incompatibilités - Bienséance

Art. 38 L’agent immobilier doit éviter tout conflit d’intérêts. A cet effet, il indiquera sans équivoque à un commettant potentiel s’il intervient comme agent immobilier ou en une autre qualité et est tenu d’informer le commettant de toute situation où l’éventuel cocontractant de ce dernier est une personne avec laquelle il a un lien moral, familial ou juridique.

Explicatif de l’article n° 38 :

L’exemple typique d’ « autre qualité » dans laquelle l’agent immobilier peut être amené à intervenir est celle de marchand de biens.

Art. 39 Sans préjudice des cas prévus par la loi, il est interdit à un agent immobilier exerçant, au sein de l’Institut, une fonction juridictionnelle, d’enquête ou d’avis, de divulguer de quelque manière que ce soit à des tiers toute information permettant d’identifier les personnes concernées par les dossiers dont il est chargé. Il ne peut davantage faire usage, à des fins personnelles ou professionnelles, d’informations privilégiées recueillies à l’occasion de l’exercice de cette fonction. Cette interdiction vaut jusqu’à l’expiration d’un délai de deux années après la clôture définitive de l’exercice de cette fonction. On entend par informations privilégiées, toutes informations directement tirées des dossiers concernés par l’exercice de cette fonction et qui n’auraient pu être recueillies autrement.

Art. 40 L’agent immobilier exerçant au sein de l’Institut une fonction juridictionnelle ou d’avis est tenu de s’abstenir dans les cas visés à l’article 828 du Code judiciaire, lorsqu’il a connaissance d’une cause de récusation de sa personne.

Art. 41 L’agent immobilier exerçant une fonction au sein de l’Institut ne peut en aucune manière participer à des décisions d’attribution, par ce dernier, de marchés, de droits ou d’avantages matériels ou moraux à lui-même ou des personnes physiques et morales avec lesquelles il a un lien moral, familial ou juridique.

Explicatif de l’article n° 41 :

Cette disposition est, comme les suivantes, innovante par rapport au code actuellement en vigueur : elle vise à consolider fortement et de manière relativement précise, un exercice moral de certaines fonctions au sein ou au service de l’Institut.

Art. 42 L’agent immobilier détenteur d’une fonction au sein de l’Institut ne peut arguer de celle-ci dans le but de contraindre une personne à contracter avec lui ou un tiers. 

CHAPITRE XIV - L’agent immobilier et l’Institut

Art. 43 L’agent immobilier ne peut être poursuivi sur un plan disciplinaire que pour des comportements qui ont fait l’objet d’une plainte ou de manquements dont les organes compétents de l’Institut ont été informés.

Art. 44 Dans le cadre de l’instruction d’un dossier disciplinaire ouvert à son encontre, et après avoir été informé des manquements qui lui sont reprochés, l’agent immobilier est tenu de transmettre aux organes compétents de l’Institut toutes les informations et tous les documents qui lui sont demandés, dans la mesure où ces informations et documents sont en rapport direct avec les manquements qui lui sont reprochés, pour permettre à ces organes d’exercer leurs compétences légales.  

B. OBLIGATIONS SPECIFIQUES DE L’AGENT IMMOBILIER COURTIER

 

CHAPITRE I - L’agent immobilier courtier dans ses rapports avec le commettant

Art. 45 Les estimations et évaluations de l’agent immobilier courtier, qu’elles soient concises ou développées, doivent être faites de manière sincère, sans préjudice d’éventuels affinements.

Explicatif de l’article n° 45 :

Cette disposition contribue à l’amélioration de l’image de la profession : elle tend à éviter que des évaluations sans commune mesure avec une valeur de référence (vente de gré à gré, vente publique, valeur de convenance) soient sciemment avancées ou promises par un agent immobilier dans le seul but d’obtenir une commercialisation. 

Art. 46 L’agent immobilier courtier a l’obligation d’exprimer à son commettant des réserves au sujet du prix que ce dernier estimerait ou entendrait obtenir dans le cadre d’une évaluation ou d’une commercialisation de son bien si ce prix est, à sa connaissance, manifestement disproportionné à la hausse ou à la baisse par rapport à la valeur du bien ou au prix susceptible d’être obtenu dans le cadre d’une commercialisation.

Explicatif de l’article n° 46 :

Cet article tend à rappeler qu’un prix est fréquemment imposé par le commettant, tout en relevant que l’indépendance d’esprit et l’objectivité d’un agent immobilier témoignent de son professionnalisme.

Art. 47 L’agent immobilier courtier ne peut accepter un mandat lorsqu’il sait qu’une autre personne en est déjà chargée. L’agent immobilier courtier ne peut accepter un mandat dans le cadre d’une mission non-exclusive ou co-exclusive que s’il s’est assuré auprès du commettant qu’il n’en a pas déjà chargé un tiers.

Explicatif de l’article n° 47 :

Comme il a déjà été fait remarquer (cf. explicatif de l’article 9), le mandat se distingue d’une « simple » mission par le fait qu’il permet à l’agent immobilier de conclure, au nom et pour le compte du commettant, une transaction recherchée par ce dernier.

Autoriser l’agent immobilier à accepter un mandat lors de la conclusion de sa mission ou dans le cadre de l’exécution de celle-ci (dans ce dernier cas, lorsque l’agent immobilier sait qu’un confrère dispose déjà d’un mandat) constitue, lorsqu’un bien est commercialisé par plusieurs agents immobiliers sans exclusivité, un risque non négligeable de ventes simultanées.

Art. 48 L’agent immobilier courtier s’informe auprès de son commettant potentiel pour vérifier que la mission qui lui est proposée est ou non déjà confiée à un confrère. Si le commettant porte à la connaissance de l’agent immobilier courtier, au moment de la conclusion d’une mission non-exclusive, l’intervention concurrente d’un confrère agissant sans exclusivité, l’agent immobilier courtier attirera l’attention du commettant sur les risques de cumul d’honoraires dont ce dernier pourrait être redevable.

Art. 49 Sans préjudice d’accords particuliers, l’agent immobilier courtier veillera à informer en temps utile son commettant du déroulement de sa mission.

Explicatif de l’article n° 49 :

On sera attentif au fait que si le commettant est un consommateur, le projet d’arrêté royal relatif aux conditions des agents immobiliers dans les contrats d'intermédiaire prévoit en son article 5, 11°, que « le consommateur est informé mensuellement par l’agent immobilier de l’exécution de sa mission ».

Art. 50 Sauf convention contraire, l’agent immobilier courtier est tenu, durant l’exercice de sa mission, de communiquer sans retard à son commettant toute proposition ou engagement ferme qui lui est adressé par un amateur.

Explicatif de l’article n° 50 :

Il s’agit ici d’éviter que l’agent immobilier, indépendamment de son rôle de négociateur, ne conserve par devers-lui les propositions et offres reçues, car il revient en définitive à son commettant de décider, sous sa propre responsabilité (également vis-à-vis de l’agent immobilier), de la suite à leur donner.

On ne perdra pas de vue, non plus, que des offres émises contiennent fréquemment un délai de validité, de sorte que les ranger dans un tiroir peut se révéler catastrophique.

Art. 51 Sur le plan disciplinaire, l’agent immobilier courtier n’est pas responsable de la solvabilité des amateurs qu’il présente au commettant et de la manière dont ces personnes respectent leurs engagements à l’égard de ce dernier, sauf si les carences ou manquements constatés, selon le cas : - ont été sciemment celés par l’agent immobilier courtier, - ou ont résulté d’un acte ou d’une abstention contraire au contenu de ses obligations contractuelles, - ou ont résulté d’un acte délictueux ou quasi-délictueux ayant généré sa responsabilité civile. 

CHAPITRE II - L’information sur les biens

Art. 52 L’agent immobilier courtier veille toujours à ce que les prix des biens qu’il communique correspondent à ceux convenus avec le commettant.

Explicatif de l’article n° 52 :

Cet article vise, d’une part, à permettre une information fiable destinée au public et contrôlable par les commettants et d’autre part, à éviter ou mettre fin à une pratique consistant à attirer des prospects sur base de l’annonce de prix non conventionnellement prévu ou autorisé.

Il est également à mettre en relation avec l’article 53.

Art. 53 L'agent immobilier courtier ne peut, dans sa publicité et ses annonces, induire en erreur les personnes sur la disponibilité et les caractéristiques essentielles des biens qu'il présente.

Explicatif de l’article n° 53 :

Cette disposition est à rapprocher de l’article 52 et tend à générer une vérification minimale de l’agent immobilier sur la disponibilité réelle du bien annoncé (ex. bail en cours, résiliations anticipées) et sur le contexte juridique véritable de la commercialisation (aliénation du bien proprement dit ou cession de parts, vente, emphytéose, etc.).

De même, cette disposition interdit par exemple de continuer à annoncer en vente un immeuble alors même que l’agent sait qu’il est déjà vendu.

Art. 54 L’agent immobilier courtier ne procèdera à un affichage sur le bien qu’avec l’accord de son commettant et se conformera aux dispositions applicables en la matière pour le bien concerné.

Explicatif de l’article n° 54 :

Cet article vise, entre autres, à attirer l’attention de l’agent immobilier sur les réglementations susceptibles d’être applicables à un affichage, tel un règlement de copropriété ou un règlement d’urbanisme.

CHAPITRE III - L’agent immobilier courtier dans ses rapports avec certains tiers et ses confrères

Art. 55 Avant qu’un amateur ne matérialise un engagement, l’agent immobilier courtier s’informera quant à la capacité et aux pouvoirs de cet amateur, dans la mesure des moyens dont il dispose pour ce faire. Dans les cas où l’engagement de l’amateur requerrait une autorisation ou un mandat, l’agent immobilier courtier s’assurera de leur existence, à moins que l’amateur ne se porte fort d’obtenir une telle autorisation ou ratification. L’agent immobilier courtier informera le commettant des doutes raisonnables qu’il aurait relativement à la capacité ou aux pouvoirs d’un amateur.

Art. 56 Si un amateur lui fait part de ses intentions de céder ses droits ou d’élire command, l’agent immobilier courtier informera son commettant des risques liés à l’ignorance de l’identité ou de la capacité du cocontractant final.

Art. 57 Avant de réclamer ou d’accepter des fonds en garantie de la part d’amateurs ayant émis un engagement unilatéral relativement à un bien, l’agent immobilier courtier doit, si tel est le cas, les informer que sa mission n’est pas réalisée à titre exclusif.

Explicatif de l’article n° 57 :

Cette disposition vise une pratique courante, à priori légale, consistant à « consolider » ou « encadrer » l’engagement d’un amateur.

Malheureusement, elle porte préjudice à l’image de la profession dans une série de cas où, par exemple, des candidats-locataires inexpérimentés ou à revenus modestes sont invités à verser des fonds à un agent immobilier non-exclusif, sans l’assurance d’une quelconque finalisation de l’opération envisagée, ou que les fonds seront immédiatement remboursés lorsqu’il est avéré que ladite opération ne se réalisera pas (on peut aussi citer l’exemple de fonds remis dans le cadre d’une commercialisation où un agent immobilier fait monter les enchères).

Cet article n’interdit pas à un agent immobilier de réclamer ou d’accepter des fonds à titre de garantie : il requiert simplement de l’agent immobilier le devoir d’informer les amateurs concernés qu’il ne dispose pas de l’exclusivité.

Art. 58 L’agent immobilier courtier ne peut engager son commettant que conformément aux termes de son mandat.

Art. 59 Lorsqu’un amateur lui remet en mains propres un exemplaire unique d’un document par lequel celui-ci s’engage, l’agent immobilier courtier lui en fournira copie.

Explicatif de l’article n° 59 :

Il arrive, par exemple, que dans le feu de l’action, un amateur remette ou adresse une offre sans s’en réserver copie, ou, plus rarement, que l’exemplaire unique d’un compromis soit conclu in extremis sur le capot d’une voiture.

Cette disposition vise donc, entre autres, à protéger les amateurs distraits.

Art. 60 L’agent immobilier courtier veille à faire parvenir sans retard à un amateur la suite qui serait définitivement réservée par son commettant à un engagement souscrit et transmis par l’amateur.

Explicatif de l’article n° 60 :

Cet article cadre également avec une politique de transparence et d’amélioration de l’image de la profession, et est à mettre en parallèle avec l’article 50.

Il s’agit d’éviter des situations où, par exemple, à l’insu de son commettant, un agent immobilier occulterait à un amateur la suite réservée à une offre dans le but de susciter une surenchère de la part de cet amateur ou de tiers.

Art. 61 A moins qu’il détienne un mandat de son commettant ou qu’il se porte personnellement fort, l’agent immobilier courtier ne peut contracter avec un amateur relativement à un bien qu’il commercialise.

Explicatif de l’article n° 61 :

Si l’agent immobilier ne dispose pas d’un mandat de la part de son commettant (lui permettant de conclure au nom et pour le compte de ce dernier), rien ne l’empêche de s’engager personnellement, mais à ses risques et périls. Si le commettant ne devait pas ratifier l’engagement, l’agent immobilier risque de se voir alors réclamer des dommages-intérêts de la part d’un amateur.

Art. 62 L’agent immobilier courtier détenteur d’un mandat de son commettant ne peut contracter dans ce cadre avec un amateur sous condition d’acceptation ou de ratification de ce commettant.

Explicatif de l’article n° 62 :

Cette disposition a une valeur pédagogique.

Elle constitue un rappel d’un principe élémentaire de droit : en principe, le mandant est directement engagé par son mandataire dans les limites du mandat.

Lorsqu’un agent immobilier, disposant du pouvoir de conclure au nom et pour le compte de son commettant, le fait en soumettant l’effectivité de la convention concernée à l’accord du commettant, c’est comme si le commettant lui-même s’engageait…tout en affirmant qu’il exécutera le contrat s’il le veut bien. Ce faisant, comme l’affirme la jurisprudence, le commettant ne s’engage en réalité pas. Cette situation, contraire à l’ordre public, peut entraîner l’annulation d’office de la convention conclue.

L’agent immobilier détenteur d’un mandat est donc invité à prendre ses responsabilités : conclure une convention au nom et pour le compte de son commettant-mandant conformément au mandat reçu, ou prendre ses informations ou instructions de sa part, ou encore s’engager personnellement, en se portant fort de la ratification de son commettant (on rappellera les considérations contenues dans l’explicatif de l’article 61 sur certains risques à s’engager comme porte-fort dans le chef de l’agent immobilier pour un tiers).

Art. 63 L’agent immobilier courtier ne peut, sans autorisation de son commettant, diminuer ou différer les conditions, garanties et réserves contractuellement instituées entre son commettant et le cocontractant de ce dernier, ni exonérer ce cocontractant du respect de ses obligations.

Explicatif de l’article n° 63 :

Cet article vise à éviter un certain nombre de situations où, même de bonne foi, un agent immobilier, n’agissant pas dans le cadre d’un mandat le lui autorisant, consent des « facilités » à un cocontractant de son commettant.

On citera, par exemple, le fait d’exonérer ou de retarder la souscription d’une assurance locative ou la constitution d’une garantie locative, ou encore la réalisation d’un état des lieux contractuellement prévus, de remettre des clés à un amateur avant la conclusion d’un bail, etc.

L’agent immobilier est susceptible de perdre facilement de vue qu’en cas de problème (non-constitution de la garantie, dégâts « locatifs » sans état des lieux ou sans conclusion finalisée d’un bail, etc.), il risque de se voir personnellement tenu à l’égard du commettant.

Art. 64 L’agent immobilier courtier ne peut sciemment entamer la commercialisation d’un bien faisant l’objet d’une mission réalisée à titre exclusif par un confrère, et encore en cours. Il ne peut non plus sciemment entamer, à titre exclusif, la commercialisation d’un bien lorsqu’un confrère dispose d’une mission non-exclusive y afférente, et encore en cours. 

Explicatif de l’article n° 64 :

Cette disposition n’interdit nullement à un agent immobilier, dans ces situations, de conclure une convention qui prendrait cours au terme de celle conclue par le commettant avec un confrère déjà chargé de la commercialisation concernée.

CHAPITRE IV - Honoraires

Art. 65 L’agent immobilier courtier ne peut stipuler de mode de détermination de ses honoraires qui crée une situation de conflit entre ses intérêts et ceux de son commettant, notamment en stipulant des honoraires correspondant au surplus entre le montant initialement convenu avec son commettant et celui effectivement obtenu de la transaction faisant l’objet de sa mission. Art. 66 L’agent immobilier courtier ne peut réclamer d’honoraires relativement à une transaction réalisée après le terme de sa mission, que dans un délai raisonnable, sans préjudice des règles relatives à la prescription.

Explicatif de l’article n° 65 :

Cette disposition vise ce que l’on appelle fréquemment dans le jargon de la profession, le « mandat par différence », source de conflits, de surenchères non désirées et de frein à une commercialisation au prix souhaité par le commettant ou conforme à la valeur du marché souhaitée.

CHAPITRE V - Dispositions diverses

Art. 67 L’agent immobilier courtier ne peut opérer d’opérations financières à partir de son compte de tiers que d’une manière transparente.

Explicatif de l’article n° 67 :

Cette disposition a pour objectif la « traçabilité » des mouvements financiers opérés sur le compte de tiers.

Art. 68 L’agent immobilier courtier, lui-même ou par personne interposée, ne peut, quant à un bien pour lequel il s’est vu confier une mission, manœuvrer aux fins de devenir cocontractant de son commettant, que ce soit ou non via un mécanisme d’option cessible. Toutefois, il peut proposer ouvertement de devenir cocontractant de son commettant, à la condition qu’il renonce à poursuivre la mission relative au bien concerné et que les intérêts légitimes de son commettant ne soient pas lésés. 

Explicatif de l’article n° 68 :

Cette disposition vise, entre autres, à préciser qu’un agent immobilier ne doit pas forcément culpabiliser à l’idée de se porter contrepartie de son commettant, par exemple compte tenu de difficultés rencontrées dans le cadre de la commercialisation d’un bien.

Elle impose cependant une obligation de transparence et un choix : commercialiser ou se porter contrepartie, et établit, pour cette dernière hypothèse, des soupapes de sécurité en faveur du commettant. 

C. OBLIGATIONS SPECIFIQUES DE L’AGENT IMMOBILIER ADMINISTRATEUR DE BIENS

 

CHAPITRE I - Dispositions communes à tous les agents immobiliers administrateurs de biens

Art. 69 Sans préjudice d’un accord de son commettant, l’agent immobilier administrateur de biens ne peut opérer d’opérations financières à partir des comptes dont il a la gestion, que par voie de transfert ou via chèque bancaire, et uniquement sur base des conventions, instructions, autorisations, décisions ou documents qui les justifient. L’alinéa qui précède ne concerne pas les menus frais et débours habituellement réclamés sous forme de liquidités. Il ne peut détenir de carte de crédit relatif à un tel compte.

Art. 70 Les comptes, relevés et états patrimoniaux réalisés par l’agent immobilier administrateur de biens doivent être clairs, détaillés par catégories et types de frais, dépenses et recettes. Les relevés et états patrimoniaux doivent être réalisés selon la fréquence conventionnellement ou statutairement prévue, et au minimum une fois l’an.

Art. 71 L’agent immobilier administrateur de biens doit veiller à ce que les personnes disposant d’un droit d’accès aux pièces justificatives des dépenses qui leur sont réclamées relativement au bien dont il a la gestion, puissent exercer leur droit, moyennant l’éventuelle rémunération convenue, sauf dans les cas où la gratuité d’un tel accès découle d’une loi ou d’un règlement.

Explicatif de l’article n° 71 :

Cette disposition vise, entre autres, mais souplement, à rendre la gestion conforme au prescrit de la loi, en particulier de l’article 1728 ter du code civil (*), et adaptée au contenu de maints contrats de baux.

(*) 1728 ter §1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles. Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.

Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.

 § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.

§ 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme.

Art. 72 Dans le cadre de sa mission d’information, l’agent immobilier administrateur de biens formule en temps utile tous les conseils et recommandations à son commettant. Il informe en temps utile le commettant des prescriptions légales et réglementaires relatives au bien et attire, le cas échéant, l’attention de ce dernier sur les mesures, droits et obligations qui en découlent, ainsi que sur les risques qu’il encourt à défaut de respecter ces prescriptions.

Art. 73 Le cas échéant, l’agent immobilier administrateur de biens recommande avec objectivité au commettant de prendre les assurances qui doivent être souscrites relativement au bien concerné et ses composants.

Art. 74 L’agent immobilier administrateur de biens passe commande, d’ordre et pour compte de son commettant, uniquement aux fournisseurs de travaux et services qui possèdent les agréations éventuellement requises en vertu de la loi ou de la réglementation. Lorsque la réglementation sur l’enregistrement des entrepreneurs est applicable, l’agent immobilier administrateur de biens ne fera appel qu’aux services d’entrepreneurs enregistrés, sauf instructions contraires de son commettant.

Art. 75 En vue de passer commande de travaux ou services, ou, le cas échéant, de les poursuivre, l’agent immobilier administrateur de biens réclame à son commettant une provision suffisante.

Explicatif de l’article n° 75 :

Cette disposition vise à concilier un impératif de bonne gestion (on rappellera la mission légale – et donc la responsabilité - du syndic en matière d’accomplissement d’actes conservatoires) avec une contrainte malheureusement trop fréquente : l’inertie ou l’indigence de certains commettants et de certaines copropriétés.

Art. 76 L’agent immobilier administrateur de biens ne peut passer commande de fournitures ou de services avec des personnes avec lesquelles il a un lien familial ou juridique, sauf autorisation ou ratification du commettant dûment informé de ce lien. 

Explicatif de l’article n° 76 :

Cette disposition est à rapprocher de l’article 38.

CHAPITRE II - Obligations spécifiques de l’agent immobilier syndic

Art. 77 L’agent immobilier syndic doit disposer d’un compte bancaire distinct, dont il est le seul responsable, ouvert au nom de chaque association de copropriétaires dont il est le syndic.

Art. 78 L’agent immobilier syndic respecte les dispositions du Code civil relatives à la copropriété et les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu d’une loi, de statuts ou de règlements afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des dispositions légales contraignantes, ainsi que celles résultant de la convention qui le lie à son commettant.

Art. 79 L’agent immobilier syndic veille à adopter une stricte neutralité dans les conflits qui impliqueraient des copropriétaires ou des occupants et qui ne concernent pas la gestion de l’association, sans préjudice de ses obligations légales ou conventionnelles, ou du respect à attacher à une décision de justice.

Art. 80 L’agent immobilier syndic doit tout mettre en œuvre afin de permettre à l’éventuel conseil de gérance d’exercer son contrôle à son égard et de l’assister dans sa gestion, sans que cette obligation ne l’autorise à donner suite à des initiatives du conseil de gérance non légalement ou conventionnellement autorisées.

Explicatif de l’article n° 80 :

Cette disposition vise à concilier la collaboration à instaurer par le syndic avec l’éventuel conseil de gérance, avec la nécessité de resituer le conseil de gérance dans le cadre de son rôle, tel qu’il est prévu par la loi sur la copropriété.

Art. 81 L’agent immobilier syndic et celui qui lui est adjoint provisoirement doivent instaurer entre eux une collaboration optimale et adaptée à l’étendue de leur mission.

Explicatif de l’article n° 81 :

Cette disposition a une fonction didactique, qui consiste aussi à rappeler qu’en vertu de la loi sur la copropriété, tant une association de copropriétaires qu’un juge peuvent adjoindre au syndic en place un syndic provisoire.

Art. 82 L’agent immobilier syndic désigné par voie de justice est tenu aux mêmes obligations que celles auxquelles est soumis un syndic ordinaire, sous réserve et dans les limites des décisions judiciaires qui lui seraient applicables.

Art. 83 L’agent immobilier syndic tient les pièces justificatives relatives aux décomptes, ainsi qu’un état détaillé du patrimoine, à la disposition en ses bureaux. Sans préjudice de l’article 577-8, § 4, 9°, du Code civil, il conserve ces pièces pendant cinq ans à dater de sa décharge

CHAPITRE III - Obligation spécifique de l’agent immobilier régisseur

Art. 84 L’agent immobilier régisseur ne peut effectuer d’opérations financières impliquant le commettant après l’échéance de sa mission, à moins de justifier d’une dérogation du commettant, et sous réserve de l’application de dispositions légales plus contraignantes. 

 

 

D. DISPOSITIONS FINALES

 

Art. 85 A moins qu’une formalité écrite ne soit expressément imposée en vertu d’une disposition légale, les obligations prévues en vertu du présent code à charge de l’agent immobilier en matière d’information du commettant ou des tiers ne requièrent pas l’obligation de constituer un écrit.

Art. 86 Les dispositions du présent code ne sont d’application, sur le plan déontologique, que le soixantième jour suivant leur publication au Moniteur.

Explicatif de l’article n° 86 :

Cette disposition a pour objectif de faciliter aux agents immobiliers la transition entre le code actuellement en vigueur et son successeur.